Analys av Wallenstam

Årtal och kvartal: 2026, Kvartal Q3

Företagsbeskrivning

Wallenstam är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag, grundat 1944 med huvudkontor i Göteborg. Bolaget utvecklar, bygger och förvaltar fastigheter för både bostäder och kommersiellt bruk. Fastighetsbeståndet värderas till cirka 73 miljarder kronor och omfattar cirka 13 000 lägenheter samt 1 000 företagskunder med en total uthyrningsbar yta om cirka 1,5 miljoner kvm.

Verksamheten bedrivs i tre primära tillväxtregioner:

• Göteborg (62 % av marknadsvärdet): Omfattar drygt 6 000 lägenheter samt den absoluta merparten av bolagets kommersiella lokaler i centrala lägen.
• Stockholm (36 % av marknadsvärdet): Omfattar cirka 6 400 lägenheter samt ett mindre kommersiellt bestånd.
• Uppsala (2 % av marknadsvärdet): Omfattar drygt 600 lägenheter.

Wallenstam har tidigare drivit en egen vindkraftsverksamhet för självförsörjning av el, men per den 1 juli 2026 avyttrades samtliga vindkraftverk till Locus Energy för att ytterligare renodla fastighetsverksamheten.

Operationell stabilitet och strategisk renodling

Wallenstam visar fortsatt hög operationell stabilitet och god finansiell hälsa under det tredje kvartalet 2026. Den ekonomiska uthyrningsgraden ligger kvar på mycket starka 97 %, och förvaltningsresultatet från fastigheter uppvisar tillväxt. Avyttringen av vindkraftverken har genomförts enligt plan, vilket renodlar affärsmodellen. Bolagets finansiella ställning är trygg med en soliditet på 44 % och en belåningsgrad på 47 %. Vidare har finansiella åtgärder resulterat i en sänkt snittränta på 2,46 % samt en hög räntesäkringsgrad om 65 %, vilket ger ett starkt skydd i en osäker omvärld.

Riktkurs: 28,26 SEK Värderingsintervall: 22,00 - 35,00 SEK AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Wallenstams övergripande mål inom Affärsplan 2030 är att nå ett substansvärde om 80 kr per aktie. Detta ska uppnås genom kostnadseffektiv förvaltning, värdeskapande investeringar, lönsam nyproduktion samt hög kundnöjdhet. Det uttalade finansiella målet är att soliditeten ska vara som lägst cirka 40 %. Per den 30 september 2026 uppgår substansvärdet till 65,00 kr/aktie och soliditeten uppgår till 44 %, vilket innebär att bolaget följer sin plan väl.

Efterfrågan på hyresrätter uppges vara extremt hög. Då intresset för vissa projekt, såsom Årstaberg, varit stort har bolaget valt att pröva intresset för att upplåta enheter som bostadsrätter, med stark initial respons.

Trender och påverkan:

• Omsättning och resultat: Förvaltningsresultatet stiger stadigt och uppgår rullande 12 månader till 1 287 Mkr.
• Renovering/Förädling: Moderniseringen av Sergelskrapan i Stockholm pågår för fullt. Inflyttning beräknas starta kring årsskiftet 2027/2028, vilket tillfälligt belastar driftnettot (-46 Mkr jan–sep) men skapar betydande framtida värden.
• Ränterisk: Snitträntan har sänkts till 2,46 % och räntebindningen är lång (39 månader med 65 % säkrad volym).

Stark Uthyrningsgrad och Stabil Intjäningsförmåga

Wallenstams intjäningsförmåga vilar på en stark och jämn fördelning mellan bostäder (52 %) och kommersiella lokaler (48 %), med tyngdpunkt i Göteborg och Stockholm. För årets första nio månader landade hyresintäkterna på 2 346 Mkr, där den underliggande tillväxten (rensat för engångsersättningar föregående år) var 63 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden är mycket stark på 97 %, drivet av en närapå fullt uthyrd bostadsportfölj och en kommersiell portfölj i Göteborg med 95 % uthyrningsgrad och hög förlängningsfrekvens (92 %).

Marginalmässigt upprätthåller bolaget en hög effektivitet. Överskottsgraden för perioden januari–september landade på 76,8 %, trots att driftnettot belastades av utvecklingsprojektet i Sergelskrapan. Rullande 12 månader ligger överskottsgraden på 75,7 %. Den starka marginalen säkras via indexjusterade kommersiella hyror (i snitt 1,6 %), överenskomna hyreshöjningar för bostäder (snitt 3,1 %) och en effektiv förvaltning som står sig mycket starkt i branschen.

Solid Finansiell Ställning och Värdeskapande Kapitalallokering

Balansräkningen är defensivt och strategiskt strukturerad. Det totala fastighetsvärdet uppgår till cirka 72,9 miljarder kronor, och det egna kapitalet är starkt med en soliditet på 44 %, väl över målet på 40 %. Räntebärande skulder finansieras till stor del med banklån (90 % av portföljen, varav 59 % grön finansiering), och belåningsgraden hålls stabil på 47 %. Bolaget drar även nytta av en nettotillgång i finansiella derivat om drygt 1,3 miljarder kronor.

Kassaflödet från den löpande verksamheten är mycket robust och uppgår till 45,3 % av omsättningen. Detta ger ett starkt fundament för bolagets expansiva investeringsstrategi. Investeringarna ligger på en hög nivå (ca 97,3 % av omsättningen), drivet av egen nyproduktion med 1 078 lägenheter i pågående produktion samt förädling av prime-tillgångar i storstäderna. Denna expansiva capex-nivå finansieras effektivt genom det löpande kassaflödet, hållbar skuldsättning och strategiska avyttringar – inte minst den genomförda försäljningen av vindkraftsverksamheten som frigjort kapital för kärnverksamheten.

Försäljningsprognos

Hyresintäktsprognos

Wallenstam är ett fastighetsbolag där intäkterna genereras av hyror från bostäder och kommersiella lokaler. Efterfrågan på bolagets bostäder i de primära marknaderna Stockholm och Göteborg är extremt stark, vilket illustreras av en uthyrningsgrad på 97 % och stort intresse för nyproduktion (t.ex. Årstaberg). Den kommersiella portföljen (särskilt i Göteborg) visar också hög stabilitet med 95 % uthyrningsgrad.

Tillväxten de kommande fem åren kommer drivas av tre faktorer:

1. Färdigställande av nyproduktion: Med 1 078 lägenheter i pågående produktion kommer hyresintäkterna öka i takt med inflyttning. Konvertering av vissa projekt till bostadsrätter ger engångsintäkter, men den underliggande hyrestillväxten styrs av färdigställda hyresrätter.
2. Förädling av kommersiella ytor: Ombyggnationen av Sergelskrapan i Stockholm kommer initialt att tynga driftnettot, men vid färdigställande kring årsskiftet 2027/2028 förväntas hyresintäkterna ta ett tydligt kliv uppåt från denna högprofilerade tillgång.
3. Hyresjusteringar: Avtalade indexuppräkningar för kommersiella lokaler och årliga hyresförhandlingar för bostäder ger en stabil bas-tillväxt om ca 2–3 % per år i det befintliga beståndet.

Försäljningstillväxten (hyresintäkterna) förväntas bli högst åren 2027 och 2028 i samband med att Sergelskrapan och större bostadsprojekt färdigställs, för att därefter stabiliseras kring 3,5–4 % per år givet bolagets investeringstakt. Det eviga värdet/terminal value baseras på en normaliserad långsiktig tillväxttakt (inflation plus real hyrestillväxt) på 2,0 %.

Marginalprognos

Överskottsgradsprognos (Driftnettomarginal)

För ett fastighetsbolag används överskottsgraden (driftnetto i relation till hyresintäkter) istället för traditionell EBIT-marginal. Wallenstam har idag en mycket stark överskottsgrad på ca 76–77 %.

Under de kommande åren (2026–2027) förväntas överskottsgraden hållas något dämpad (runt 76 %) på grund av vakanser och kostnader relaterade till ombyggnationen av Sergelskrapan (som redan nu belastat med -46 Mkr). Från 2028 och framåt, när nyproduktionen och Sergelskrapan genererar intäkter med hög effektivitet och låga underhållskostnader, bedöms överskottsgraden expandera mot 78 %. Bolagets strukturella kostnadskontroll och försäljningen av vindkraften (som renodlar fastighetsaffären) bidrar till denna höga, stabila marginal över tid. I terminalperioden antas en långsiktig, hållbar överskottsgrad på 77,5 %.

DCF Värdering

I värderingen antas att avskrivningar ligger på 0 % löpande och i terminalvärdet, då förvaltningsfastigheterna värderas till verkligt värde. Gällande investeringar (CAPEX) prognosticeras att den inledningsvis tunga projektfasen normaliseras i takt med att större projekt (som Sergelskrapan) färdigställs. För att spegla det rena, fria kassaflödet justeras kassaflödet för de expansiva tillväxtinvesteringarna. CAPEX väntas således sjunka från 10 % mot en långsiktigt normaliserad underhållsnivå om 5 % av hyresintäkterna. Behovet av rörelsekapital bedöms förbli lågt och sjunka från ca 4,1 % mot ett normalläge på 2,0 %. Kostnaden för kapital (WACC) uppskattas till 5,6 %, drivet av en kostnad för eget kapital kring 7,5 % och en lånekostnad efter skatt på cirka 3,6 %, med antagandet om en evig tillväxt om 2,0 %. Riktkurs: 28,26 SEK.

Känslighetsanalys

• WACC 5,1 % / Evig tillväxt 2,5 % -> Riktkurs: 48 SEK
• WACC 6,1 % / Evig tillväxt 1,5 % -> Riktkurs: 14 SEK Rimligt värderingsintervall utifrån DCF-modellen bedöms ligga mellan 22 och 35 SEK.

Tabell för prognos av kassaflöden

(Belopp i MSEK om inte annat anges)

Kassaflödespost	2026	2027	2028	2029	2030	Evigt värde
Försäljning (Hyresintäkter)	3 164	3 306	3 505	3 645	3 772	3 848
Tillväxt i hyresintäkter	2,0 %	4,5 %	6,0 %	4,0 %	3,5 %	2,0 %
Driftnetto (Överskottsgrad)	2 405	2 529	2 716	2 843	2 942	2 982
Marginal (%)	76,0 %	76,5 %	77,5 %	78,0 %	78,0 %	77,5 %
- Skatt (20,6 %)	-495	-521	-559	-586	-606	-614
+ Avskrivningar	0	0	0	0	0	0
- Investeringar (CAPEX)*	-316	-264	-210	-182	-189	-192
- Förändring av rörelsekapital	-127	-132	-140	-146	-151	-77
Fritt kassaflöde (FCF)	1 467	1 612	1 807	1 929	1 996	2 099

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.