Analys av Nyfosa AB

Årtal och kvartal: 2026, Q1

Företagsbeskrivning

Nyfosa är ett affärsdrivet och opportunistiskt fastighetsbolag som fokuserar på kommersiella fastigheter i Norden. Bolaget verkar främst inom segmenten kontor, logistik/lager, handel och industri. Strategin bygger på en decentraliserad förvaltningsmodell med stark lokal närvaro och ett högt transaktionstempo. Nyfosa verkar på tre geografiska huvudmarknader: Sverige (76 % av fastighetsvärdet), Finland (20 %) och Norge (4 %). Utöver det helägda beståndet äger bolaget 50 % av samriskbolaget Söderport tillsammans med Sagax, vilket främst fokuserar på industri och lager i Stockholm och Göteborg.

Rekommendation - Operativ hävstång och strategiska aktieåterköp banar väg för stark kassaflödesgenerering

Nyfosa inleder 2026 med hög aktivitet och visar på god operativ leverans trots en utmanande omvärld. Det mest utmärkande under kvartalet är det omfattande aktieåterköpet om 1,1 miljarder SEK (motsvarande 7,7 % av utestående aktier), vilket fungerar som ett indirekt förvärv av fastigheter till en attraktiv värdering. Förvaltningsresultatet per aktie ökar med 7 % till 1,58 SEK, drivet av färre aktier samt en lägre genomsnittlig ränta (4,1 % mot 4,8 % föregående år).

Den positiva nettouthyrningen på 25 MSEK och en stabilisering av vakansläget är styrkebesked. Samtidigt fortsätter bolaget sin portföljrotation för att minska komplexiteten genom att lämna mindre kommuner och koncentrera beståndet till regionala tillväxtorter. Bolaget har nu påbörjat exekveringen av sin nya femårsplan (2026–2030) med tydligt fokus på kapitalallokering, där räntebanan och de operativa förbättringarna skapar en tydlig hävstång i kassaflödet.

Riktkurs: 44 kr Värderingsintervall: 35 kr - 55 kr AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Nyfosas strategiska mål för perioden 2026–2030 är att nå en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 10 %. Utdelningspolicyn är att minst 40 % av förvaltningsresultatet ska delas ut. Bolaget har under kvartalet bekräftat sin prognos för helåret 2026 om ett förvaltningsresultat på 1 500 MSEK.

Sannolikheten för att nå målen bedöms som hög. En stabilisering av vakansgraden och ett positivt momentum in i andra kvartalet understryks av att bolaget återigen börjar agera på transaktionsmarknaden. En viktig trend är den förbättrade nettouthyrningen i alla tre länder, där kontorssegmentet i Finland visar särskild styrka. Externa faktorer som sjunkande marknadsräntor gynnar bolaget direkt då räntekostnaderna utgör den största kostnadsposten. Nyfosa har sänkt sin snittränta till 4,1 % och räntetäckningsgraden stärks. En potentiell värdedrivare framåt är en fortsatt återhämtning av uthyrningsgraden i den finska portföljen (Kielo), som med en vakansgrad på 18,8 % rymmer en betydande potential för ökat kassaflöde.

Intäktsutveckling och Lönsamhetsdynamik i Förändring

Intäkterna under första kvartalet minskade med 5 % till 876 MSEK (918), vilket primärt förklaras av tidigare avyttringar och valutaeffekter (i det jämförbara beståndet var minskningen 4 %). Den svenska marknaden, som står för 74 % av totalen, visar stabilitet men påverkas av något högre vakanser. I Finland (22 % av intäkterna) syns effekter av fjolårets vakansutveckling, men segmentet uppvisar nu en positiv nettouthyrning. Kontorssegmentet, som utgör 49 % av hyresvärdet, är drivande i nettouthyrningen med 13 MSEK av totalt 25 MSEK, medan uthyrningsgraden marginellt sjönk till 88,8 %.

Driftsöverskottet uppgick till 553 MSEK, vilket resulterade i en överskottsgrad på 63,1 % (ned från 65,4 %). Marginalpressen var tillfällig och relaterad till säsongseffekter som högre kostnader för uppvärmning och vinterväghållning, kombinerat med de nämnda vakanserna i Sverige och Finland. Den centrala administrationen hölls konstant på 5,5 % av intäkterna. Positivt är att räntetäckningsgraden, ett avgörande nyckeltal för bolagets finansiella hälsa, förbättrades till 2,1x (1,9x).

Finansiell Ställning, Kassaflödesgenerering och Kapitalallokering

Nyfosa uppvisar en solid balansräkning med ett fastighetsvärde på 39,1 miljarder SEK och ett substansvärde (NAV) på 99,85 SEK per aktie. Belåningsgraden steg något till 52,2 % som en direkt följd av lånefinansierade aktieåterköp, men ligger fortsatt under bolagets riskgräns. Nettoskuld/EBITDA uppgår till 8,9x. Förutsägbarheten i finanserna stärks av att 70 % av skulden är räntesäkrad samt av emissionen av gröna obligationer om 500 MSEK för att stärka likviditeten.

Det operativa kassaflödet uppvisade en kraftig ökning med 51 % per aktie till 1,16 SEK, drivet av lägre räntebetalningar och färre utestående aktier. Framåtblickande väntas kassaflödet stärkas ytterligare när nyligen tecknade hyresavtal (146 MSEK i årligt hyresvärde) tillträds. Investeringsstrategin (capex) fokuserar på värdeskapande i befintligt bestånd med investeringar på 150 MSEK (17 % av intäkterna) under kvartalet, primärt relaterat till hyresgästanpassningar för att möta den höga uthyrningsaktiviteten, samt stora konverteringsprojekt som kontoret i norska Skien och lagret i Borås. Dessa investeringar finansieras löpande genom kassaflöde, avyttringar och befintliga kreditfaciliteter.

Försäljningsprognos: Vakansåterhämtning och nya hyresavtal lägger grunden för stabil tillväxt

Som fastighetsbolag utgörs Nyfosas ”försäljning” av hyresintäkter. Efterfrågan på bolagets kommersiella lokaler uppvisar en positiv trend, understruket av en stark nettouthyrning på 25 MSEK under årets första kvartal. Framöver väntas försäljningen drivas av tre huvudsakliga faktorer. För det första har bolaget redan säkrat nya hyreskontrakt med ett årligt hyresvärde på 146 MSEK som ännu inte tillträtts, vilket ger en garanterad organisk tillväxt under de kommande 12–24 månaderna. För det andra utgör den finska portföljen (Kielo) en enorm hävstång; den nuvarande höga vakansgraden på 18,8 % erbjuder stor förbättringspotential när kontorsefterfrågan i regionen nu återhämtar sig. För det tredje väntas pågående konverterings- och anpassningsprojekt, såsom kontoren i norska Skien och lagret i Borås, addera högmarginalintäkter från 2027 och framåt.

Under år 1 (2026) prognostiseras en blygsam försäljningstillväxt på 1,5 %, då tidigare avyttringar fortfarande tynger jämförelsetalen. Från år 2 till år 5 accelererar tillväxten till 3,5–4,5 % per år i takt med att de osignade kontrakten träder i kraft, den finska vakansen sjunker mot historiska snittnivåer och bolaget återupptar nettoköp av fastigheter tack vare en lägre räntemiljö. Det normaliserade eviga värdet (terminal value) baseras på en långsiktig tillväxttakt om 2,0 %, vilket speglar ett stabilt inflationsskydd i hyresavtalen kombinerat med en strukturellt stabil efterfrågan på logistik och moderna kontor i nordiska tillväxtorter.

Marginalprognos: Operativ hävstång när tomma ytor fylls

För ett fastighetsbolag härleds EBIT-marginalen primärt från överskottsgraden minus centrala administrationskostnader. Under Q1 2026 pressades överskottsgraden tillfälligt av säsongseffekter (uppvärmning och snöröjning), men den underliggande lönsamheten är robust. Given försäljningsprognosen, där en betydande del av intäktsökningen kommer från minskade vakanser i befintligt bestånd (främst i Finland), skapas en kraftig operativ hävstång. När en tom lokal hyrs ut tillkommer intäkter medan driftskostnaderna (som fastighetsskatt och grundvärme) redan är tagna, vilket gör att marginalen på marginalintäkten närmar sig 90 %.

Under de kommande fem åren förväntas EBIT-marginalen successivt förstärkas från dagens nivåer kring 62 % upp mot 66 %. Utvecklingen motiveras av att uthyrningsgraden klättrar från nuvarande 88,8 % upp mot bolagets historiska jämviktsnivåer kring 92-93 %. Samtidigt hålls den centrala administrationen konstant i absoluta tal tack vare effektiviseringar och portföljkoncentrationen till större tillväxtorter. I evighetsvärdet (terminal value) antas en uthållig EBIT-marginal på 65,0 %, vilket reflekterar en normaliserad vakansnivå och en stabil underhållstakt.

År	Försäljningstillväxt (%)	EBIT-marginal (%)
År 1 (2026)	1,5 %	62,5 %
År 2 (2027)	4,5 %	63,8 %
År 3 (2028)	4,0 %	64,5 %
År 4 (2029)	3,8 %	65,2 %
År 5 (2030)	3,5 %	65,8 %
Terminal Value	2,0 %	65,0 %

DCF Värdering

I fastighetsbolag är operationella avskrivningar låga och prognostiseras till konstanta 0,1 % av omsättningen över perioden och i terminal value, då värdeutveckling oftast hanteras via orealiserade värdeförändringar. Investeringar (CAPEX) bedöms till 20,7 % för år 1 och 2 för att möta initiala hyresgästanpassningar för att fylla vakanser (särskilt i Finland), och sjunker därefter gradvis till en normaliserad nivå om 18,0 % i terminal value. Förändringar i rörelsekapital (NWC) hålls på en stabil nivå om cirka 1,0 % av intäkterna genom hela perioden på grund av förskottsbetalda hyror och pålitliga kassaflöden.

Diskonteringsräntan (WACC) har fastställts till 6,0 % efter en sanity check som tar hänsyn till en lånestruktur på 61 %, en genomsnittlig räntekostnad om 4,5 % (effektivt 3,5 % efter skatt på 21,5 %), och ett avkastningskrav på eget kapital om ca 8,5 % (Beta 1,1, riskfri ränta 2,5 %, marknadsriskpremie 5,5 %). Den valda WACC-nivån adderar en säkerhetsmarginal för sektorns likviditetsrisker.

Riktkursen beräknas till 44 kr per aktie baserat på en evig tillväxttakt på 2,0 %.

Känslighetsanalys

• WACC 5,5 % / Evig tillväxt 2,5 %: Värde per aktie ca 75 kr.
• WACC 6,5 % / Evig tillväxt 1,5 %: Värde per aktie ca 22 kr.
• Rimligt värderingsintervall: Givet fastighetsmarknadens känslighet för räntor och avkastningskrav (yield) bedöms ett rimligt värderingsintervall ligga mellan 35 kr och 55 kr. Riktkursen på 44 kr förutsätter att bolaget framgångsrikt minskar vakanserna och att räntemarknaden förblir stabil.

Tabell för prognos av kassaflöden

MSEK	År 1 (2026)	År 2 (2027)	År 3 (2028)	År 4 (2029)	År 5 (2030)	Terminal Value
Intäkter	3 614	3 777	3 928	4 077	4 219	4 303
EBIT	2 259	2 410	2 534	2 658	2 776	2 797
Skatt (21,5 %)	-486	-518	-545	-571	-597	-601
NOPAT	1 773	1 892	1 989	2 087	2 179	2 196
Avskrivningar (D&A)	4	4	4	4	4	4
CAPEX	-748	-782	-786	-775	-802	-775
Förändring NWC	-36	-38	-39	-41	-42	-43
Fritt Kassaflöde (FCFF)	993	1 076	1 168	1 275	1 339	1 382

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.