Analys av Heba Fastighets AB

Årtal och kvartal: 2025, Bokslutskommuniké (Q4)

Företagsbeskrivning

Heba Fastighets AB är ett långsiktigt fastighetsbolag som fokuserar på att utveckla, äga och förvalta bostadsfastigheter och samhällsfastigheter (främst äldreboenden). Bolaget verkar uteslutande i attraktiva lägen i Stockholmsregionen och Mälardalen, med verksamhet i 13 kommuner från Uppsala i norr till Nynäshamn i söder. Hebas portfölj kännetecknas av hög kvalitet och moderna fastigheter, där en betydande del är antingen nyproducerad eller totalrenoverad. Per december 2025 ägde bolaget 57 fastigheter med ett totalt marknadsvärde om cirka 14 miljarder kronor.

Rekommendation - Kvalitetsbolag lämnar vänteläget – Substansvärde i fokus

Heba levererar en solid bokslutskommuniké för 2025 som präglas av stabilitet och operationell styrka i en utmanande marknad. Bolaget når sitt mål om en överskottsgrad över 70 % och uppvisar en mycket låg vakansgrad, vilket bekräftar portföljens defensiva kvaliteter. Det mest positiva i rapporten är att de orealiserade värdeförändringarna på fastigheter återigen är positiva, vilket tyder på att fastighetsmarknadens botten är passerad. Då en ren kassaflödesvärdering (DCF) tyngs av höga tillväxtinvesteringar, bör värderingen i dagsläget viktas mot substansvärdet (NAV) där bolaget handlas till en historiskt hög rabatt. Givet bolagets kvalitet och återgång till tillväxt bedöms en mindre substansrabatt vara motiverad.

Riktkurs: 35 - 38 kr Värderingsintervall: 28 - 41 kr AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Heba har tydligt kommunicerade finansiella mål för perioden 2025–2030, däribland en genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultatet på minst 5 % och en belåningsgrad (LTV) som inte ska överstiga 50 %. Bolaget siktar på att nå ett fastighetsvärde över 20 miljarder SEK till 2030. Framtidsutsikterna bedöms som goda då bolaget nu lämnar "vänteläget" för att proaktivt söka tillväxt genom selektiva förvärv och projektutveckling. Sentimentet är offensivt, med fokus på att externa faktorer som stabiliserade räntor och stor bostadsbrist gynnar bolaget, samtidigt som digitalisering väntas driva marginalförbättringar.

Intäktstillväxt och Operativ Excellens i en Normaliserad Marknad

Försäljningen, driven av hyresintäkter, visade en tillväxt på 7,8 % under 2025, understödd av färdigställda projekt och årliga hyresjusteringar. Intäktsbasen är stabil där bostäder (73 %) och samhällsfastigheter (27 %) utgör en defensiv mix med en extremt låg vakansgrad på 0,11 %. Intäkterna är inflationsskyddade genom indexering och förhandlingssystem, vilket ger förutsägbarhet.

På marginalsidan imponerar Heba med en överskottsgrad (NOI) på 72,6 %, vilket överträffar målet på 70 %. Denna starka operativa lönsamhet drivs av effektiv förvaltning och digitalisering som pressat energianvändningen drastiskt (till 67 kWh/m²). Även om finansnettot tynger sista raden, visar den höga överskottsgraden att kärnverksamheten mår mycket bra och att kostnadskontrollen är rigorös.

Finansiell Styrka möjliggör Strategisk Expansion

Balansräkningen är en av sektorns starkaste med en belåningsgrad (LTV) på 46,2 % och en soliditet på 43,6 %. Noterbart är att genomsnittsräntan sjunkit till 2,67 % under året, vilket visar på god tillgång till finansiering och ett aktivt arbete med skuldsidan. Substansvärdet (EPRA NRV) har ökat till 50,05 SEK per aktie, vilket är en central nyckel för värderingen.

Kassaflödesmässigt har Heba visat disciplin genom att dra ner investeringstakten (CAPEX) under 2025 till 285 Mkr (från nära 900 Mkr året innan). Investeringsstrategin skiftar nu karaktär: från att ha varit avvaktande signalerar man nu en mer offensiv hållning med fokus på att färdigställa projekt som Villa Primus och Källberga samt söka strategiska förvärv inom samhällsfastigheter. Detta kommer innebära att investeringarna återigen ökar som andel av omsättningen för att driva volymtillväxt, finansierat via en mix av banklån och gröna obligationer.

Hyrestillväxt genom indexering och strategiska projekt

Försäljningen, i Hebas fall definierad som hyresintäkter, förväntas visa en stabil och progressiv tillväxt under prognosperioden. Bedömningen grundar sig på tre huvudkomponenter: årliga hyreshöjningar (indexering), färdigställande av projekt samt strategiska förvärv.

Bostäder (Defensiv bas): Efterfrågan på hyresrätter i Stockholm och Mälardalen är fortsatt mycket hög, vilket den extremt låga vakansgraden på 0,11 % bekräftar. Bostadsbristen är strukturell och kommer inte att lösas under prognosperioden. Hyresintäkter från bostäder (73 % av totalen) drivs främst av de årliga hyresförhandlingarna. Givet en stabiliserad inflation men fortsatt kostnadstryck, räknar jag med hyresjusteringar på ca 4–5 % årligen de närmaste åren, för att sedan normaliseras mot 2–3 %.

Samhällsfastigheter (Trygg tillväxt): Segmentet samhällsfastigheter (27 %) erbjuder en inflationssäkrad tillväxt via indexklausuler i hyresavtalen. Även om inflationen faller tillbaka, ger de långa avtalen en förutsägbar intäktsström. Här ser vi också potential för tillväxt genom förvärv, då Heba tydligt signalerat att man lämnar "vänteläget". Fokus på äldreboenden är strategiskt rätt givet demografin.

Projektutveckling och Förvärv: Efter ett år av lägre investeringstakt (Capex sjönk kraftigt 2025) signalerar VD nu en mer offensiv hållning. Projekt som Villa Primus och Källberga kommer successivt addera hyresvolym. Jag bedömer att Heba kommer öka investeringstakten igen under 2026–2027 när ränteläget stabiliserats ytterligare, vilket driver intäktstillväxten över den rent organiska hyresutvecklingen.

Långsiktig prognos: För 2026 och 2027 prognostiserar jag en tillväxt på ca 6–7 % drivet av både index och nya projekt som färdigställs. Därefter antar jag en något lägre, mer normaliserad tillväxttakt på 4–5 % fram till 2030, i linje med bolagets egna mål. För terminal value (evigt värde) antar jag en tillväxt på 2,5 %, vilket speglar långsiktig inflation och fastighetsmarknadens värdeökning i premiumlägen.

Marginalexpansion via digitalisering och räntenormalisering

Hebas EBIT-marginal (rörelsemarginal) påverkas av två faktorer: driftnettot (NOI) och central administration/avskrivningar, men för fastighetsbolag är det ofta mer relevant att titta på överskottsgrad och förvaltningsmarginal. I denna prognos fokuserar vi på EBIT-marginalen som en funktion av effektiv förvaltning.

Driftnetto och Effektivisering: Heba har redan en mycket stark överskottsgrad på 72,6 %, vilket överträffar målet på 70 %. Jag ser utrymme för att bibehålla och svagt förbättra denna nivå. Drivkraften är den pågående digitaliseringen och AI-styrningen av fastigheter, vilket pressar energiförbrukningen och driftkostnaderna. Att bolaget sänkt energianvändningen drastiskt visar att strategin fungerar. Detta kommer agera som en "kudde" mot eventuella ökade underhållskostnader.

Skalfördelar: När hyresintäkterna växer genom nya projekt och förvärv, ökar inte kostnaderna för central administration i samma takt (skalbarhet). Detta bör leda till en successiv expansion av EBIT-marginalen.

Räntemiljön: Även om räntorna inte ligger direkt i EBIT (utan i finansnettot), påverkar de indirekt via avkastningskrav och värderingar som styr avskrivningar och orealiserade värdeförändringar (om man inkluderar dessa i ett bredare resultatbegrepp). I denna operativa prognos ser vi dock en stabilisering. Den underliggande lönsamheten i den dagliga driften är mycket god.

Sammantaget bedömer jag att EBIT-marginalen kommer att stärkas från dagens nivåer runt 48–49 % (beräknat som Driftnetto minus admin/övrigt exkl värdeförändringar) mot strax över 50 % under prognosperioden, tack vare kombinationen av hyresindexering som överstiger kostnadsinflationen och effektivare energianvändning.

Prognostabell

Nedan redovisas prognosen för hyresintäkter och justerad EBIT-marginal (exklusive orealiserade värdeförändringar för att spegla den operativa intjäningen) för de kommande fem åren samt det normaliserade läget.

År	Hyresintäkter (Mkr)	Tillväxt (%)	Justerad EBIT-marginal (%)
2025 (Utfall)	605	7,8 %	49,0 %
2026 (Prognos)	647	7,0 %	49,5 %
2027 (Prognos)	690	6,5 %	50,0 %
2028 (Prognos)	728	5,5 %	50,5 %
2029 (Prognos)	764	5,0 %	51,0 %
2030 (Prognos)	802	5,0 %	51,2 %
Terminal Value	-	2,5 %	51,5 %

DCF Värdering

Denna värderingsmodell bygger på en kassaflödesanalys kombinerad med en justerad substansvärdering, då rena kassaflödesmodeller ofta underskattar fastighetsbolag under expansionsfaser.

Prognos avskrivningar, investeringar (CAPEX) och förändringar i rörelsekapital För att fastställa det fria kassaflödet har en distinktion gjorts mellan redovisade och kassaflödespåverkande poster.

• Avskrivningar: Prognostiseras till 0,8 % av omsättningen (avser inventarier), då förvaltningsfastigheter inte skrivs av enligt IFRS.
• Investeringar (CAPEX): Bedöms vara höga initialt för att driva tillväxten, men fallande över tid. Prognosen antar en nivå på 35 % av omsättningen 2026 som successivt sjunker till 15 % år 2030. I terminalfasen (evighetsvärdet) antas en normaliserad nivå på 12 %, vilket täcker underhåll och mindre standardhöjningar.
• Rörelsekapital (NWC): Antas binda ca 1,0 % av omsättningen årligen, vilket är en konservativ nivå för sektorn.

Viktiga antaganden för DCF:

• WACC: 5,4 % (Baserat på riskfri ränta 2,5 %, riskpremie 5,5 %, beta 0,9 och en skuldsättning på 50 %).
• Terminal Growth: 2,5 % (Inflationstakt).
• Värderingsansats: En ren DCF indikerar ett lågt värde då kassaflödet tyngs av expansion-CAPEX. Marknaden värderar dock Heba främst på substans (NAV).
• Slutsats: Med ett justerat substansvärde kring 41 kr/aktie och en rimlig substansrabatt i dagens marknad sätts riktkursen.

Riktkurs: 35 - 38 kr

Känslighetsanalys

Hur värdet per aktie (i teorin) påverkas av ändrade antaganden (exklusive substansvärdering):

WACC / Tillväxt	2,0 %	2,5 % (Bas)	3,0 %
4,9 %	15 kr	28 kr	48 kr
5,4 % (Bas)	0 kr	6,30 kr*	18 kr
5,9 %	-10 kr	-5 kr	5 kr

*\Notera: Det låga/negativa värdet i en strikt DCF beror på att nettoskulden är stor i relation till det fria kassaflödet. Detta bekräftar att Heba är ett "Asset Play" (tillgångsbolag) snarare än ett "Cash Flow Play" för tillfället. Investerare köper substansen, inte bara kassaflödet.

Tabell för prognos av kassaflöden

Här redovisas kassaflödesberäkningen för DCF-modellen (Mkr).

År	2026P	2027P	2028P	2029P	2030P	Terminal (Norm)
Hyresintäkter	647	690	728	764	802	822
Tillväxt	7,0%	6,5%	5,5%	5,0%	5,0%	2,5%
EBIT (Rörelseresultat)	320	345	368	390	411	423
EBIT-marginal	49,5%	50,0%	50,5%	51,0%	51,2%	51,5%
Skatt (20,6%)	-66	-71	-76	-80	-85	-87
NOPAT	254	274	292	309	326	336
Återläggn. Avskrivningar	5	6	6	6	6	7
Investeringar (CAPEX)	-226	-207	-182	-153	-120	-99
CAPEX % av oms.	35%	30%	25%	20%	15%	12%
Förändring Rörelsekapital	-6	-7	-7	-8	-8	-8
Fritt Kassaflöde (FCFF)	27	66	109	154	204	236
Diskonteringsfaktor (5,4%)	0,95	0,90	0,85	0,81	0,77	-
Nuvärde FCFF	26	59	93	125	157	-

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.