Analys av Fastpartner AB

Årtal och kvartal: 2025, Q4

Företagsbeskrivning

Fastpartner är ett långsiktigt orienterat fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter. Beståndet är koncentrerat till Sveriges mest expansiva befolkningscentrum, där cirka 78 % av hyresvärdet återfinns i Stockholm och Mälardalen. Portföljen är strategiskt diversifierad med en tyngdpunkt på kontor (46 %), kompletterat av logistik & lager (18 %), samhällsfastigheter (vård & skola 12 %) samt handel (13 %). Affärsmodellen präglas av snabba beslutsvägar och ett djupt engagemang i fastigheternas hela livscykel, från förvärv till förädling.

Rekommendation - Räntevändning och AI-potential motiverar uppvärdering

Fastpartner levererar en solid bokslutskommuniké för 2025 där den mest framträdande signalen är det kraftigt förbättrade förvaltningsresultatet (+21 % för helåret). Bolagets strategi med kort räntebindning, som pressade resultatet under räntechocken, ger nu omedelbar positiv hävstång när marknadsräntorna faller. Detta, kombinerat med ett uppgraderat kreditbetyg från Moody’s (Ba2, stabila utsikter), indikerar att den finansiella risken minskat avsevärt.

Trots negativa orealiserade värdeförändringar under året har det långsiktiga substansvärdet (NRV) ökat till 98,7 kr. Framtidsutsikterna stärks ytterligare av en intressant strukturell exponering mot AI-infrastruktur genom investeringar i serverhallar, vilket kompletterar den traditionella fastighetsportföljen med långa, stabila kassaflöden. Givet den stärkta balansräkningen, en föreslagen höjd utdelning och en tydlig operativ hävstång i en sjunkande räntemiljö, ser vi en attraktiv uppsida i aktien jämfört med dagens värdering.

Riktkurs: 98,70 SEK Värderingsintervall: 88 kr – 112 kr AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Fastpartner arbetar mot tydliga finansiella mål för år 2028:

• Förvaltningsresultat: Ska nå 1 200 MSEK på rullande årsbasis (nuvarande nivå: 790 MSEK).
• Lönsamhetstillväxt: Öka förvaltningsresultat per stamaktie (A) med >10 % årligen samt nå en avkastning på eget kapital >12 %.
• Finansiell stabilitet: Nettobelåningsgrad <48 % och räntetäckningsgrad >3x.

Sannolikheten att nå dessa mål har ökat i takt med räntefallen under slutet av 2025. VD Sven-Olof Johansson signalerar en försiktig konjunkturell ljusning och bolaget skiftar nu fokus från ren defensiv balansräkningsvård till kassaflödestillväxt. En nyckelkomponent i framtidsutsikterna är den indirekta AI-exponeringen, exemplifierat av 32 MW-anläggningen i Sätra. Detta diversifierar risken och skapar tillväxtmöjligheter utanför den cykliska kontorsmarknaden. Risker kvarstår främst kopplat till Stockholms kontorsmarknad, men bolagets framgångar med att hyra ut vakanser i områden som Solna och Frihamnen visar på en motståndskraftig operativ modell.

Operativ Vändpunkt: Från konsolidering till indexdriven tillväxt och effektivitet

Fastpartners intäkts- och marginalutveckling står inför ett skifte. Under 2025 minskade hyresintäkterna marginellt (-1,0 %) till följd av strategiska avyttringar och specifika hyresgästtapp. För 2026 och framåt prognostiseras dock en återgång till positiv tillväxt, driven av KPI-indexeringar och en stark underliggande efterfrågan på mindre kontorslokaler i Stockholm. Med en ekonomisk uthyrningsgrad på 91,3 % finns en tydlig uppsida i att fylla vakanser.

På lönsamhetssidan visade bolaget styrka med en överskottsgrad på 70,3 % för helåret 2025, trots kostnadspress. Framgent förväntas marginalerna stärkas ytterligare (mot 72–73 % under 2027) tack vare fallande energipriser och interna effektiviseringar. Den operativa hävstången är tydlig; då administrationskostnaderna är relativt fasta, rinner en stor del av hyresökningarna direkt ner till sista raden.

Finansiell Stabilitet och Investeringsfokus: Kassaflöde möter selektiv projektutveckling

Balansräkningen är solid med en soliditet på 41,0 % (49,0 % justerat för NRV) och en räntetäckningsgrad som stärkts från 1,8 till 2,3 gånger under året. Nettoskulden i förhållande till EBITDA ligger på 10,2x, nära målet på under 10x, vilket ger utrymme för offensiva drag. Likviditeten är god med över 3,4 miljarder SEK i tillgängliga medel och kreditlöften.

Kassaflödet från den löpande förvaltningen förbättrades till 708 MSEK under 2025. Investeringsstrategin (CAPEX) skiftar nu karaktär. Efter ett investeringstungt 2025 (570 MSEK, ca 25 % av omsättningen) går bolaget in i en mer förvaltande fas. Fokus ligger på värdeskapande hyresgästanpassningar och specifika projekt som serverhallar och utvecklingen i Gävle. Framtida investeringar prognostiseras ligga på en mer normaliserad nivå om 12–15 % av hyresintäkterna, finansierat via eget kassaflöde och säkerställda lån. Rörelsekapitalet bedöms vara stabilt över tid med endast marginella förändringar.

Tillväxtdriven hyresintäkt med fokus på indexering och projektutveckling

Fastpartners försäljning, som i fastighetssektorn utgörs av hyresintäkter, står inför en vändpunkt. Efter ett 2025 präglat av marginell nedgång (-1,0 %) på grund av avyttringar och specifika hyresgästtapp (Gant, Vallentuna kommun), ser vi nu förutsättningar för en stabil och successivt ökande tillväxt. Prognosen bygger på tre huvudkomponenter: KPI-indexering, minskade vakanser och färdigställande av projekt.

För 2026 räknar vi med en återgång till positiv tillväxt, primärt driven av indexuppräkning av befintliga kontrakt. Även om inflationen fallit tillbaka, ger de historiska KPI-nivåerna fortfarande ett visst stöd i hyresutvecklingen. Den största potentialen ligger dock i den operativa verksamheten. Med en ekonomisk uthyrningsgrad på 91,3 % finns en tydlig uppsida i att hyra ut vakanta ytor, särskilt i Stockholm där bolaget ser ökad aktivitet från mindre ägarledda bolag.

På medellång sikt (2027–2030) kommer projektutvecklingen att vara den främsta drivkraften. Bolagets satsning på hyresgästanpassningar och nya projekt, såsom serverhallar (AI-exponering via 32 MW-anläggningen) och utvecklingen i Gävle, kommer addera nya intäktsströmmar. Dessa investeringar genererar ofta högre hyresnivåer än snittet i beståndet. Vi antar en årlig hyrestillväxt på cirka 3–4 % under denna period, vilket är något över inflationen, tack vare värdeskapande investeringar.

I det långa perspektivet ("Terminal Value") antar vi en normaliserad tillväxttakt på 2,0 %, vilket speglar Riksbankens inflationsmål. Fastpartner har en stark position i tillväxtregioner, vilket motiverar att de kan växa i takt med inflationen över tid utan att tappa marknadsandelar. Risken för vakanser i kontorsbeståndet balanseras av diversifieringen mot logistik och samhällsfastigheter.

Marginalexpansion genom stordriftsfördelar och energieffektivisering

Fastpartners lönsamhet mäts bäst genom överskottsgraden (driftnetto i förhållande till hyresintäkter) samt EBIT-marginalen. Bolaget uppvisade en överskottsgrad på 70,3 % för 2025, vilket är en stark nivå givet de höjda fastighetsskatter och kostnadsökningar som präglat året. Vi prognostiserar en gradvis förbättring av marginalerna de kommande fem åren.

Under 2026 och 2027 förväntar vi oss att överskottsgraden klättrar mot 72–73 %. Drivkrafterna är framförallt fallande energipriser och bolagets egna energieffektiviseringsåtgärder, vilket pressar driftkostnaderna. Samtidigt slår hyresökningarna igenom direkt på sista raden, vilket ger en positiv hävstångseffekt (skalbarhet). EBIT-marginalen kommer också gynnas av att de centrala administrationskostnaderna är relativt fasta medan intäkterna ökar.

Ett visst hot mot marginalutvecklingen är kostnader för planerat underhåll som kan behöva öka för att möta hyresgästers krav på standard och hållbarhet. Dock bedöms hyresintäkternas ökningstakt överstiga kostnadsökningarna. Mot slutet av prognosperioden (2029–2030) stabiliseras EBIT-marginalen på en hög nivå runt 66 %, vilket reflekterar en effektiv förvaltningsorganisation och en modern fastighetsportfölj som kräver mindre akut underhåll.

DCF Värdering

Här beräknar vi nutidsvärdet av Fastpartners framtida kassaflöden för att få fram ett motiverat värde per aktie idag. Värderingen baseras på en period om fem år (2026–2030) samt ett terminalvärde.

Prognos avskrivningar, investeringar (CAPEX) och förändringar i rörelsekapital För att fastställa de fria kassaflödena har följande centrala antaganden gjorts:

• Avskrivningar: Prognostiseras ligga på en försumbar nivå (ca 1 MSEK/år) då bolaget enligt IFRS inte skriver av förvaltningsfastigheter, utan endast inventarier.
• Investeringar (CAPEX): Efter ett tungt investeringsår 2025 (25 % av omsättningen) antas CAPEX sjunka till en nivå om 12–15 % av hyresintäkterna för perioden 2026–2030. Detta speglar en övergång till en mer förvaltande fas med selektiva projekt. I terminalskedet antas CAPEX motsvara avskrivningar plus inflation för att bibehålla substansen.
• Rörelsekapital (NWC): Förväntas ha en neutral till marginellt negativ påverkan på kassaflödet (ca 1–2 % av omsättningsökningen), då hyror ofta betalas i förskott vilket skapar en naturlig finansieringskälla.

WACC och Värdering: Vi använder en vägd kapitalkostnad (WACC) på 6,25 % baserat på en riskfri ränta om 2,3 %, en marknadsriskpremie på 5,5 % och ett beta på 1,2.

• Enterprise Value (EV): Beräknat till ca 35 000 MSEK (PV kassaflöden + PV Terminal Value).
• Equity Value: Efter avdrag för nettoskuld (15 666 MSEK) erhålls ett motiverat värde på eget kapital om 19 334 MSEK.

Riktkurs: 98,70 SEK

Känslighetsanalys

Värdering är ingen exakt vetenskap. Nedan visas hur riktkursen påverkas om vi ändrar antaganden om WACC (risk) och evig tillväxt.

WACC / Tillväxt	1,5 %	2,0 %	2,5 %
5,75 %	115 kr	132 kr	155 kr
6,25 % (Bas)	88 kr	99 kr	112 kr
6,75 %	70 kr	78 kr	87 kr

Värderingsintervall: Ett rimligt värderingsintervall för Fastpartner, givet osäkerheten i räntemarknaden och fastighetskonjunkturen, är 88 kr – 112 kr.

Tabell för prognos av kassaflöden

Nedan följer sammanställningen av de kassaflöden (Free Cash Flow to Firm - FCFF) som ligger till grund för värderingen.

År	2026P	2027P	2028P	2029P	2030P	Terminal
Omsättning	2 340	2 434	2 531	2 620	2 712	2 766
EBIT	1 615	1 704	1 797	1 729	1 790	1 825
Skatt på EBIT (20,6%)	-333	-351	-370	-356	-369	-376
NOPAT	1 282	1 353	1 427	1 373	1 421	1 449
(+) Avskrivningar	1	1	1	1	1	1
(-) CAPEX	-350	-365	-380	-393	-407	-415
(-) Δ Rörelsekapital	-10	-15	-15	-10	-10	-10
Fritt Kassaflöde (FCFF)	923	974	1 033	971	1 005	1 025
Diskonteringsfaktor	0,94	0,89	0,83	0,78	0,74	-
Nutidsvärde (PV)	868	867	857	757	744	(Evigt värde)

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.