Analys av Fabege

Årtal och kvartal: 2026, Q1

Företagsbeskrivning

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med en affärsidé som fokuserar på att förvalta och utveckla hållbara stadsdelar. Bolagets verksamhet är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i Stockholmsregionen med hög tillväxt: Stockholms innerstad, Solna (Arenastaden, Solna Business Park, Hagalund), Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Genom dotterbolaget Birger Bostad bedriver bolaget även bostadsutveckling. Fabege arbetar i hela värdekedjan genom affärsområdena Förvaltning, Förädling och Projekt, samt Transaktion.

Operationell styrka möter finansiell stabilitet

Fabege levererar en operationellt stark rapport för det första kvartalet 2026. Den mest framträdande faktorn är ökningen i förvaltningsresultatet med nära 30 % och en stark nettouthyrning på 24 Mkr, vilket visar på en fortsatt god efterfrågan på högkvalitativa kontor i attraktiva lägen. Bostadsutvecklingen i Birger Bostad har börjat bidra positivt till kassaflödet och resultatet, vilket breddar intjäningsförmågan.

Finansiellt står bolaget mycket stabilt med en belåningsgrad på 43 % och en god räntetäckningsgrad. Fastighetsvärdena har justerats ned något till följd av högre direktavkastningskrav i vakanta fastigheter, men nedskrivningstakten har dämpats avsevärt jämfört med föregående år. Substansvärdet (EPRA NRV) på 145 kr per aktie ger en tydlig indikation på bolagets underliggande värde. Fabege framstår som ett välskött alternativ i sektorn med en koncentrerad och modern portfölj.

Riktkurs: 38,70 SEK Värderingsintervall: 25 - 55 SEK AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Fabeges övergripande vision är att skapa attraktiva och levande stadsmiljöer. De finansiella målen är tydliga:

• Belåningsgrad: Max 50 % (Utfall Q1: 43 %).
• Räntetäckningsgrad: Lägst 2,2 ggr (Utfall Q1: 2,6 ggr).
• Soliditet: Lägst 35 % (Utfall Q1: 45 %).
• Skuldkvot: Max 13,0 ggr (Utfall Q1: 13,1 ggr).
• Uthyrningsgrad: Mål om 95 % till år 2030 (Utfall Q1: 86 %).

Analys av utsikter: Sannolikheten att bolaget når sina finansiella mål bedöms som hög. Ledningen betonar stabilitet och ett starkt momentum från slutet av 2025. VD-ordet andas försiktig optimism; trots att beslutsprocesser hos hyresgäster tar längre tid ser man en aktiv marknad. En trendmässig förbättring syns i överskottsgraden (72 %) och förvaltningsresultatet.

Triggers:

1. Större uthyrningar: Pågående diskussioner om stora vakanser i Solna Business Park och Arenastaden kan vid avslut lyfta både kassaflöde och fastighetsvärden.
2. Räntesänkningar: Som fastighetsbolag är Fabege känsligt för ränteutvecklingen; lägre marknadsräntor skulle snabbt sänka räntekostnaderna och stabilisera direktavkastningskraven.
3. Projektfärdigställande: Inflyttning i Wenner-Gren Center (2027) och Haga Norra kommer generera betydande hyrestillväxt.

Operationell Utveckling: Omsättning och Lönsamhet i Kvartalet

Total nettoomsättning uppgick till 1 064 Mkr (865). Hyresintäkterna stod för 892 Mkr (865), en ökning med 3,1 %. Bostadsutvecklingen (Birger Bostad) bidrog med 172 Mkr (0) efter färdigställande av 42 ägarlägenheter. Den regionala fördelningen domineras av Solna (48 %) och Innerstaden (37 %). Även om identiskt bestånd minskade intäkterna med -2,0 % på grund av tidigare avflyttningar, indikerar en positiv nettouthyrning (+24 Mkr) en vändning när nya hyresgäster tillträder.

Driftöverskottet ökade till 639 Mkr (600) och överskottsgraden steg till 72 % (69). Förbättringen beror främst på lägre fastighetsskatt och minskade underhållskostnader. Bruttoresultatet för bostadsutveckling landade på 40 Mkr med en god marginal på 23 %. Räntenettot var stabilt på -243 Mkr (-242), trots de senaste årens ränteuppgångar, vilket påvisar en effektiv skuldförvaltning. Fabeges klusterstrategi fortsätter att generera betydande skalfördelar i driften.

Finansiell Ställning: Skuldprofil, Kassaflöden och Kapitalallokering

Balansräkningen är stark med ett fastighetsvärde på 78,6 Mdkr och en soliditet på 45 %. Räntebärande skulder uppgår till 34,3 Mdkr (56 % banklån, resten kapitalmarknad). Fabege har under kvartalet framgångsrikt refinansierat lån och har outnyttjade kreditlöften på 6,0 Mdkr, vilket ger hög finansiell flexibilitet.

Det operativa kassaflödet efter förändringar i rörelsekapital (drivet av bostadsförsäljningar) uppgick till starka 733 Mkr (410). Investeringarna (Capex) uppgick till 399 Mkr (ca 37 % av nettoomsättningen), i linje med investeringsmålet på 2,5 Mdkr per år över en cykel. Fokus för investeringarna ligger på förädling (ex. Wenner-Gren Center), stadsdelsutveckling (Haga Norra) och hållbarhet, där 100 % av nytecknade avtal under perioden var gröna hyresavtal. Finansieringen av dessa projekt sker primärt genom kassaflöde och befintliga kreditramar.

Försäljningsprognos: Värdeskapande genom klusterfokus och ökad uthyrningsgrad

Försäljningsutvecklingen för Fabege bedöms vara stabil och växande under den kommande femårsperioden, primärt driven av bolagets framgångsrika klusterstrategi och färdigställandet av nya projekt. Efterfrågan på högkvalitativa, hållbara och flexibla kontorslokaler i Stockholmsregionen (särskilt i Solna och Innerstaden) är strukturellt stark. Trots konjunkturoro visar den positiva nettouthyrningen på ett ihållande intresse från hyresgäster som är villiga att betala en premie för moderna, gröna kontor nära spårbunden trafik.

En central drivkraft för intäktstillväxten är resan mot bolagets mål om en uthyrningsgrad på 95 procent till 2030 (från dagens 86 procent). När befintliga vakanser fylls, inte minst i Solna Business Park och Arenastaden, skapas en stark organisk hyrestillväxt. Vidare adderar affärsområdet Birger Bostad en ny dimension till intjäningen. Bostadsutvecklingen breddar produktportföljen och bidrar redan nu med betydande intäkter, vilket väntas fortsätta i takt med att projekt som Haga Norra säljs av. Dessutom kommer färdigställandet och inflyttningen i landmärket Wenner-Gren Center under 2027 att ge ett betydande stegvis lyft i hyresintäkterna. Sammantaget räknar jag med en omsättningstillväxt i spannet 4–6 procent årligen fram till 2030, drivet av indexeringar, minskade vakanser och projektfokus. För terminalvärdet (evigt värde) räknar jag med en normaliserad tillväxt på 2,0 procent, vilket speglar ett långsiktigt inflationsmål och stabil hyresutveckling i ett moget bestånd.

Marginalprognos: Skalfördelar i förvaltningen driver ökad lönsamhet

EBIT-marginalen (i fastighetssammanhang starkt korrelerad med överskottsgraden i förvaltningen samt utvecklingsmarginalen) förväntas stärkas gradvis under prognosperioden. Fabege har redan idag en branschledande marginal tack vare sin starka geografiska koncentration. Denna klusterstrategi innebär att bolaget kan dela på resurser för fastighetsskötsel, säkerhet och teknisk förvaltning över flera byggnader i samma område, vilket ger tydliga skalfördelar.

När uthyrningsgraden nu förväntas stiga från 86 till 95 procent kommer merparten av de nya hyresintäkterna att falla rakt ner på sista raden, eftersom de fasta drift- och underhållskostnaderna för fastigheterna redan är tagna. Vidare drivs marginalexpansionen av bolagets hållbarhetsinvesteringar; 100 procent gröna nytecknade hyresavtal innebär ofta en hyrespremie, samtidigt som energieffektiva system sänker driftskostnaderna. Bostadsutvecklingen via Birger Bostad har inledningsvis en bruttomarginal på cirka 23 procent, vilket späder ut den renodlade fastighetsförvaltningens marginal något, men i takt med att hyresintäkterna växer snabbare än projektintäkterna kommer den samlade EBIT-marginalen att leta sig uppåt. Jag prognostiserar att marginalen stiger från nuvarande nivåer till cirka 74 procent år 2030, för att därefter stabiliseras på 74 procent i evighetsantagandet.

DCF Värdering

För fastighetsbolag är historiska siffror för investeringar (CAPEX) och förändringar i rörelsekapital ofta extremt volatila på grund av projektutveckling. DCF-värderingen vilar därför på en succesiv normalisering av dessa kassaflödesdrivare.

• Avskrivningar: Hålls konstanta på 0,30 % av omsättningen under hela perioden.
• CAPEX: Fasas ned gradvis från historiska över 50 % (2026) till 10 % (2030) i takt med att storprojekt som Wenner-Gren Center färdigställs. I terminalvärdet appliceras en underhålls-CAPEX på 0,5 % av omsättningen.
• Förändring av rörelsekapital (NWC): Fasas ned från höga historiska nivåer (drygt 12 %) mot 1,0 % i terminalvärdet, vilket reflekterar det lilla kapitalbehov som krävs i ett färdigutvecklat fastighetsbestånd.

Värderingen använder en WACC på 7,0 %, vilket balanserar bolagets låga operativa risk med dess högre finansiella risk (netto räntebärande skuld över 34 Mdkr) och nuvarande yield-krav i marknaden. Med en skattesats på 20,6 % och en evig tillväxt på 2,0 % härleds en riktkurs på 38,70 SEK per aktie.

Känslighetsanalys

För att förstå riskerna har jag testat hur värdet förändras vid små justeringar i kalkylen (Värde per aktie):

• WACC 6,5 % & Evig tillväxt 2,5 % = ca 64 SEK
• WACC 7,0 % & Evig tillväxt 2,0 % = ca 39 SEK (Base case)
• WACC 7,5 % & Evig tillväxt 1,5 % = ca 21 SEK

Rimligt värderingsintervall: Baserat på kassaflödesanalysen ligger ett rimligt värderingsintervall på 25 till 55 SEK per aktie, helt beroende på marknadens räntekrav framöver.

##Tabell för prognos av kassaflöden

Belopp i Mkr om inget annat anges.

År	2026	2027	2028	2029	2030	Terminal Value
Omsättning	4 216	4 448	4 671	4 881	5 076	5 178
Omsättningstillväxt	6,5 %	5,5 %	5,0 %	4,5 %	4,0 %	2,0 %
EBIT	3 015	3 203	3 400	3 587	3 756	3 831
EBIT-marginal	71,5 %	72,0 %	72,8 %	73,5 %	74,0 %	74,0 %
Skatt (20,6%)	-621	-660	-700	-739	-774	-789
EBIT efter skatt (NOPAT)	2 394	2 543	2 700	2 848	2 982	3 042
Avskrivningar	13	13	14	15	15	15
CAPEX	-2 108	-1 779	-1 401	-976	-508	-26
Förändring Rörelsekapital	-512	-445	-374	-244	-101	-52
Fritt kassaflöde (FCFF)	-213	332	939	1 643	2 388	2 979

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.