Analys av Fabege

Årtal och kvartal: 2026, Q2

Företagsbeskrivning

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med fokus på att utveckla hållbara stadsdelar i Stockholmsregionen. Bolagets verksamhet är koncentrerad till fyra primära kluster: Stockholms innerstad, Solna (inklusive Arenastaden och Solna Business Park), Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Verksamheten bedrivs inom affärsområdena Förvaltning, Förädling och Projekt. Genom dotterbolaget Birger Bostad (förvärvat 2021) har bolaget även en betydande exponering mot bostadsutveckling, vilket skapar en mer komplett stadsutvecklingsprofil.

Rekommendation - Stabil operationell utveckling med starkt kassaflöde i en selektiv marknad

Fabege uppvisar en god operativ motståndskraft i en marknad som präglas av långa beslutsprocesser. Förvaltningsresultatet för det första halvåret ökade med 18 %, drivet av färdigställda projekt och ett ökat bidrag från bostadsutvecklingen. Trots att nettouthyrningen i Q2 belastades av två stora, tidigare kända uppsägningar, stärktes den ekonomiska uthyrningsgraden till 87 %. Finansiellt står bolaget stadigt med en belåningsgrad på 43 % och samtliga finansiella nyckeltal ligger inom ramen för styrelsens mål. Att värdeförändringarna på fastigheter vände till svagt positiva i det isolerade andra kvartalet är en viktig signal om stabilisering av direktavkastningskraven för högkvalitativa objekt. Med en stark balansräkning, en modern portfölj och god tillgång till finansiering bedöms Fabege vara väl positionerat för att dra nytta av en förbättrad konjunktur.

Riktkurs: 96,50 SEK Värderingsintervall: 80 - 115 SEK AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Fabeges finansiella mål inkluderar en belåningsgrad på max 50 %, en räntetäckningsgrad på lägst 2,2 ggr, en skuldkvot på max 13 ggr och en soliditet på lägst 35 %. Det långsiktiga målet för uthyrningsgraden är 95 % till år 2030. Vid utgången av Q2 2026 uppfyller bolaget samtliga mål: belåningsgrad 43 %, räntetäckningsgrad 2,6 ggr, skuldkvot 12,9 ggr och soliditet 45 %.

Framtidsutsikter: Ledningen beskriver marknaden som "konstruktiv men selektiv". VD Bent Oustad betonar att efterfrågan är starkast på lokaler som kombinerar läge, hållbarhet och service – så kallade "inspirerande arbetsplatser". Sentimentet i VD-ordet är präglat av realism och disciplin; man erkänner missnöje med negativ nettouthyrning men lyfter fram styrkan i kassaflödet och projektportföljen. Trender visar att hyresintäkterna växer (1 794 Mkr mot 1 717 Mkr i fjol) tack vare färdigställda projekt. Investeringar i projekt som Sveaplan (Gadden 1) och vidareutveckling av Haga Norra via Birger Bostad väntas driva framtida tillväxt. Externa faktorer som stabiliserade räntor och förbättrade fredsutsikter i omvärlden har ökat riskaptiten på finansmarknaden, vilket gynnar Fabeges obligationsfinansiering. En viktig trigger framöver är Ericssons flytt till Hagastaden/Sveaplan-området, vilket ökar attraktiviteten för Fabeges fastigheter i närheten.

Intäktsdynamik och Operationell Effektivitet

Under första halvåret 2026 uppgick nettoomsättningen till 2 186 Mkr (1 845) med hyresintäkter som ökade med 4,5 % till 1 794 Mkr, trots en viss minskning i det identiska beståndet till följd av historiska avflyttningar. Den primära tillväxtmotorn var bostadsutvecklingen (Birger Bostad) som mer än tredubblade sin omsättning till 392 Mkr vid färdigställanden i Haga Norra. Hyresvärdet domineras av Solna (48 %) och Innerstaden (35 %). Uthyrningsaktiviteten är god, dock resulterade kända uppsägningar i en negativ nettouthyrning på -62 Mkr.

Driftöverskottet ökade till 1 310 Mkr med en överskottsgrad som stärktes till 73 %. Detta demonstrerar en mycket stark kostnadskontroll i en inflatorisk miljö. Skillnaden mellan brutto- och rörelsemarginal är minimal tack vare en slimmad central administration. Särskilt anmärkningsvärt är att bostadsutvecklingen bidrar med en driftöverskottsgrad om hela 83 %, och marginalerna drivs strukturellt uppåt i takt med att moderna, nyutvecklade ytor med högre hyresnivåer adderas till förvaltningsbeståndet.

Finansiell Ställning och Kapitalallokering

Fabeges balansräkning är exceptionellt stark för sektorn med ett fastighetsvärde på 79,0 Mdkr, en soliditet på 45 % och en låg belåningsgrad på 43 %. Skuldportföljen, bestående av 55 % banklån och 45 % kapitalmarknad, hanteras proaktivt genom prefinansiering av kommande förfall.

Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, genererar en stark likviditet på 815 Mkr (ca 37 % av omsättningen). Större kapitalbindning i rörelsekapitalet under perioden förklaras primärt av bostadstransaktioner. Investeringstakten (CAPEX) är expansiv och uppgick till -870 Mkr (knappt 40 % av omsättningen), vilket reflekterar bolagets strategi att över cykeln investera cirka 2,5 Mdkr årligen. Investeringarna riktas primärt mot värdeskapande projekt som Haga Norra och Sveaplan, och finansieras balanserat genom operationellt kassaflöde, avyttringar och utnyttjande av befintliga faciliteter, vilket säkerställer portföljens framtida konkurrenskraft.

Försäljningsprognos: Hållbar stadsutveckling och premiumlägen driver intäktstillväxten

Efterfrågan på Fabeges kommersiella lokaler och bostäder bedöms utvecklas starkt under de kommande fem åren, drivet av en uttalad "flight-to-quality"-trend där hyresgäster efterfrågar hållbara, centrala och serviceorienterade kontor. Vi ser att marknaden är selektiv, men Fabeges tydliga exponering mot expansiva kluster som Arenastaden, Hagastaden/Sveaplan och Flemingsberg utgör en stark vallgrav. Den strategiska etableringen av Ericssons nya nav i Hagastaden förväntas agera som en betydande katalysator för efterfrågan på angränsande fastigheter, särskilt för projektet Gadden 1 (Sveaplan). Samtidigt förväntas Birger Bostad fortsätta leverera meningsfulla försäljningsvolymer via färdigställanden i Haga Norra, vilket adderar en lönsam diversifiering.

För perioden 2027–2031 modellerar vi en successiv ökning av försäljningstillväxten. Den initiala tillväxten drivs av att de tillfälliga vakanserna från Max Mathiessen och Telenor fylls, kombinerat med färdigställandet av pågående volymprojekt. Vi prognostiserar att Fabege når sitt uttalade mål om 95 procent uthyrningsgrad senast 2030 (upp från nuvarande 87 procent), vilket ger en kraftig organisk medvind. Bostadsutvecklingen kommer att visa viss volatilitet mellan åren beroende på projektcykler, men den underliggande trenden är positiv till följd av en underförsörjd bostadsmarknad i Stockholmsregionen. Efter 2031 övergår vi till ett normaliserat evigt värde (terminal value) med en tillväxt på 2,0 procent, vilket speglar Riksbankens långsiktiga inflationsmål och normaliserade årliga hyresuppräkningar i ett stabilt fastighetsbestånd.

Marginalprognos: Operativ hävstång och energieffektiviseringar stöttar EBIT-expansion

EBIT-marginalen (där vi exkluderar orealiserade värdeförändringar för att spegla den underliggande driften) förväntas visa en stadig expansion under prognosperioden. Fabege uppvisar redan idag en mycket stark överskottsgrad på 73 procent och en slimmad central administration (endast 58 Mkr för halvåret), vilket vittnar om en effektiv förvaltningsorganisation. När uthyrningsgraden nu successivt klättrar från 87 procent mot målbilden på 95 procent, kommer bolaget att dra nytta av en betydande operativ hävstång. De fasta kostnaderna för fastighetsdrift (värme, kyla, skalskydd) späds ut över en större intäktsbas i takt med att tomma ytor hyrs ut.

Vidare drivs marginalförbättringen av att äldre bestånd antingen avyttras eller förädlas, samtidigt som nybyggnadsprojekt i Solna och Innerstaden (vilka har markant lägre driftkostnader per kvadratmeter tack vare modern miljöcertifiering) tar större plats i portföljen. Birger Bostads marginaler (driftsöverskott på 83 % i Q2) bidrar också strukturellt positivt vid överlämnanden. Vi modellerar därför att EBIT-marginalen expanderar från drygt 70 procent under 2027 till en toppnotering kring 73 procent år 2030 när uthyrningsmålet nås. I terminalperioden räknar vi med en normaliserad EBIT-marginal på 72,0 procent, då vi antar att fastighetsbeståndet kräver ett stabiliserat underhållsbehov över tid.

DCF Värdering

I vår kassflödesmodell modellerar vi att avskrivningarna hålls låga och stabila på historiska nivåer (ca 0,3 % av omsättningen, motsvarande 13–16 Mkr per år), vilket speglar branschens redovisning till verkligt värde. Investeringarna (CAPEX) ligger initialt mycket högt kring 40 % av omsättningen 2027 på grund av volymprojekt i Hagastaden och Arenastaden, men antas fasas ned mot ca 5 % år 2031. I terminalvärdet normaliseras CAPEX till att matcha avskrivningarna för att reflektera ett i stort färdigutvecklat bestånd. Förändringar i rörelsekapital modelleras marginellt negativt under tillväxtåren (-50 Mkr årligen) och sätts till noll i evighetsantagandet.

För att diskontera framtida kassaflöden används en räntekostnad (WACC) om cirka 6,0 %. Detta baseras på en målsatt kapitalstruktur om 45 % eget kapital och 55 % skuld. Avkastningskravet på det egna kapitalet uppskattas till ca 8,5 % (2,5 % riskfri ränta, 5,5 % marknadsriskpremie, beta 1,1) och lånekostnaden efter skatt bedöms uppgå till 3,6 %. Denna kostnad av kapital bedöms väl avspegla den räntekänslighet men höga kvalitet som karaktäriserar bolagets portfölj. Riktkursen i vår bas-scenariomodell landar på 96,50 SEK per aktie.

Känslighetsanalys (Värde per aktie i SEK):

Evig tillväxt / WACC	5,5 %	6,0 % (Bas)	6,5 %
1,5 %	98 kr	81 kr	68 kr
2,0 % (Bas)	119 kr	96 kr	79 kr
2,5 %	146 kr	114 kr	92 kr

Rimligt värderingsintervall: Baserat på känslighetsanalysen och bolagets kvalitet bedömer vi att ett rimligt värderingsintervall för Fabege-aktien ligger mellan 80 SEK och 115 SEK.

Tabell för prognos av kassaflöden

(MSEK)	2027	2028	2029	2030	2031	Terminal Value
Omsättning	4 306	4 556	4 852	5 104	5 283	5 389
EBIT	3 036	3 257	3 493	3 726	3 830	3 880
Skatt (20,6 %)	-625	-671	-719	-768	-789	-799
NOPAT	2 411	2 586	2 774	2 958	3 041	3 081
Avskrivningar	13	14	15	15	16	16
Investeringar (CAPEX)	-1 722	-1 366	-970	-510	-264	-16
Förändring Rörelsekap.	-50	-50	-50	-50	-50	0
Fritt kassaflöde (FCFF)	652	1 184	1 769	2 413	2 743	3 081

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.