Analys av Fabege AB

Årtal och kvartal:

2025, Q3

Företagsbeskrivning

Fabege AB är en av Sveriges ledande fastighetsägare med fokus på kommersiella fastigheter (främst kontor) i Stockholmsregionen. Affärsmodellen kombinerar förvaltning, förädling, projektutveckling och transaktioner, ofta inom geografiska kluster i Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Bolaget driver även Birger Bostad – ett dotterbolag som utvecklar och förvaltar bostadsfastigheter, vilket ger möjlighet att skapa blandade stadsdelar. Fabeges strategi är långsiktig och starkt inriktad på hållbar stadsutveckling, vilket syns i hög ambition för miljöcertifiering, hållbara projekt och "gröna" hyres- och lånelösningar. Den största delen av bolagets intäkter och tillgångar är koncentrerade till kontorsfastigheter och Stockholm som den huvudsakliga marknaden.

Rekommendation

Q3 2025 visar Fabege positiva signaler med en marginellt positiv nettouthyrning, ökade hyresintäkter, god kostnadskontroll och förbättrat förvaltningsresultat jämfört med tidigare kvartal i år, efter en period av svag marknad. Trots detta fortsätter underliggande risker inom sektorn att väga tungt – bland annat hög vakans, press på hyresnivåer i identiskt bestånd, negativ realtillväxt och fortsatt nedpressade fastighetsvärden. Likväl har marknaden stabiliserats mot slutet av perioden och räntekostnaderna faller. Fabeges starka balansräkning, höga överskottsgrader, ESG-profil, relativt stabila kassaflöden och exponering mot den attraktivaste fastighetsmarknaden i Sverige är tydliga styrkor. Sammantaget är risknivån fortfarande hög, men läget är påtagligt stabilare än för ett år sedan.

AI Betyg: 🟡

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Fabege har uttryckligt långsiktiga mål för tillväxt och lönsamhet:

• Belåningsgrad max 50%
• Räntetäckningsgrad lägst 2,2 ggr
• Soliditet lägst 35%
• Utdelningen ska vara minst 50% av löpande och realiserade vinster

Därtill har bolaget ambitiösa klimatmål för 2030: klimatneutral förvaltning, halverad klimatpåverkan (scope 1+2), 100% miljöcertifiering, 99% grön finansiering. Fabeges strategi ligger fast – fokusera på Stockholmsregionen, investera i kluster, integrera hållbarhetsmål och successivt öka andelen gröna hyresavtal. VD uttrycker försiktig optimism med fler visningsförfrågningar, stigande marknadsaktivitet och stabil sysselsättning inom kontorssektorn i Stockholm vilket på sikt väntas ge bättre uthyrningsläge. Prognoser från bolaget och många analytiker pekar på fortsatt trögrörlig men inte förvärrad marknad under Q4, och i ett längre perspektiv är Stockholm fortsatt en av Europas mest attraktiva marknader – men förbättringar tros bli gradvisa.

Försäljning

Hyresintäkterna landade på 864 Mkr under Q3 (847 Mkr föregående år), en svag men faktisk ökning. På årsbas (jan-sep) är hyresintäkterna i princip oförändrade (2 581 Mkr vs. 2 577 Mkr). I identiskt bestånd minskade dock intäkterna med –2,9% under kvartalet och –3,2% jan-sep. Fastighetsportföljen består till ~84% av kontor, med resterande i butik, logistik och bostäder. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 87% (tidigare 89%). Bostadsutvecklingen (Birger Bostad) bidrog med 128 Mkr i omsättning jan-sep, men ingen omsättning Q3 (och marginellt negativt bruttoresultat där). Omförhandlingar har gett relativt stabila eller lätt negativa hyresnivåer på totalen (–0,1% i snitt), även om omförhandlade kontrakt Q3 faktiskt ökade med 4,2%. Stockholm står för hela försäljningsvolymen, där innerstaden och Solna dominerar.

Marginaler

Bruttomarginalen (driftöverskott/hyresintäkter) steg till 78% (77%) i Q3 och 74% (75%) jan-sep. Marginalerna hålls uppe tack vare hög andel moderna, välbelägna fastigheter, kostnadskontroll och i viss mån sjunkande driftskostnader. Projekt- och förädlingssegmenten har dock lägre marginaler. Kostnadssidan är stabil – driftkostnaderna steg knappt (+22 Mkr jan-sep), administrativa kostnader och räntekostnader minskade svagt tack vare lägre snittränta (2,83%). Uthyrningsgraden och driftöverskotten är något ned jämfört med förra året, mest beroende på lägre beläggning. Engångsposter: i Q3 ingen större resultatpåverkan; tidigare under 2025 har värdeförändringar och projektkostnader påverkat negativt.

Balansräkning

Bolaget har en stark balansstruktur:

• Fastighetsvärde 78,5 Mdkr (78,9)
• Eget kapital 37,6 Mdkr; soliditet 45%
• Belåningsgrad 43% (klart under mål och sektorsnorm)
• EPRA NRV 146 kr/aktie
• Skuldkvot 14,0 (målet max 13,0, men har ökat marginellt)

Likviditetssituationen är god med betydande säkerställda lånelöften (6 Mdkr), och Moody’s Baa2 rating med stabila utsikter kvarstår. Inga större förvärv – en större avyttring (Ynglingen 10, Östermalm) genomfördes Q1. Exponering mot derivat samt värdeförändringar på fastighetsportföljen är fortfarande en riskpost men hanteras löpande.

Kassaflöde

Operativt kassaflöde jan–sep var 882 Mkr (1 467 Mkr 2024), främst lägre p.g.a. förändringar i rörelsekapital. Investeringar i fastigheter/projekt landade på –1 481 Mkr (–1 662), medan försäljningar avyttringar inbringade 960 Mkr. Nettoinvesteringen är fortsatt hög. Finansieringskassaflödet är negativt (–314 Mkr), utdelningar till ägare –456 Mkr. Sammantaget minskade likvida medel något till 15 Mkr. Kassaflödet bedöms ändå som uthålligt men känsligt för ytterligare försäljningsvolymer/bostadsutveckling om marknaden stagnerar. Positivt är att snittränta på lånestocken sjunker och finansieringsmöjligheter är goda.

Investeringsstrategi

Fabege investerar främst i Stockholms högsta tillväxtområden och stadsnära lägen; ca 1,5 Mdkr har investerats jan–sep i befintliga fastigheter och projekt. Fokus har varit på förädling/ombyggnad (exempel: Wenner-Gren Center, Nöten 4 (Saab), Arenastaden). Projektvinster och framtida värdelyft är en långsiktig strategi; nya större utvecklingsprojekt startas restriktivt tills vidare. Knappt 1 Mdkr färdigställdes under året och började ge kassaflöde. Nya investeringar riktas mot om- och nybyggnad, hållbarhet/certifiering och hyresgästanpassningar för att olika hyresgäster ska lockas i ett svagt kontorsläge.

Nyckeltal

Urval jan–sep 2025 (jmf jan-sep 2024):

Nyckeltal	2025-09	2024-09	Utv.
Hyresintäkter (Mkr)	2 581	2 577	+0,2%
Driftöverskott (Mkr)	1 906	1 924	–0,9%
Bruttomarginal (%)	74	75	–1 pp
Räntetäckningsgrad (ggr)	2,5	2,5	0
Soliditet (%)	45	46	–1 pp
Belåningsgrad (%)	43	43	Oför
Skuldkvot	14,0	13,9	+0,1
Ekonomisk uthyrningsgrad %	87	89	–2 pp
Resultat/aktie (kr)	–0,53	–2,12	+1,59
EPRA NRV (kr/aktie)	146	147	–1

Fabeges nyckeltal signalerar stabilitet, men svagt negativ rörelse i uthyrning, soliditet och lönsamhet. Avkastning på eget kapital (–0,6% jan–sep) speglar pressade värden, men rörelsemarginalerna är fortsatt höga.

Risker

De främsta riskerna bolaget identifierar är:

• Marknadsrisk (utveckling hyresmarknad, vakanser, värdeförändringar)
• Finansiella risker (räntehöjningar, kreditspread, refinansiering)
• Operativa risker (projektfinansiering, fördröjda uthyrningar)
• Regulatoriska risker (fastighetsskatt, hållbarhetskrav)

Fabeges exponering mot Stockholm minskar risken på vissa sätt men innebär hög känslighet för regional konjunktur och kontorsarbetsmarknad. En svagare hyresmarknad, ökade vakanser (13% EPRA-vakans i beståndet) och potentiell priskorrigering är faktorer att bevaka. Dock hanteras finansieringen väl och majoriteten av hyresgäster är kreditvärdiga storbolag eller statliga verksamheter.

Innovation & Teknik

Fabege arbetar aktivt med hållbarhet, innovation och teknikledarskap, t.ex. genom:

• 100% av förvaltningsfastigheter ska vara certifierade 2030 (idag 87%)
• Klimatneutral förvaltning 2030 (scope 1+2 – SBTi-godkänt mål)
• Bygger ut nät av geoenergi och solceller; Alfa Lavals kontor är ett exempel på avancerad hållbar teknik
• 99% av finansiering är grön
• Digitala lösningar används för fastighetsskötsel, hyresgästanpassning och uppföljning. Fabege har vunnit flera ESG-utmärkelser och toppar internationella GRESB-index för hållbara fastighetsbolag. Tekniken är skalbar, men kontorssegmentet är generellt konservativt. Fabeges marknadsposition är dock stark inom hållbarhet.

Jämförelse med tidigare kvartal

Under Q3 har bolaget visat en vändning jämfört med föregående kvartal (Q2), då resultatet var negativt och både drift- och kassaflöden pressades hårt. Nu är hyresintäkterna åter på liten tillväxt, driftöverskottet upp, marginalerna förbättras och nettouthyrningen är positiv. Jämfört med Q3 2024 är dock nivåerna fortsatt under tryck – framför allt i identiskt bestånd och avkastning på eget kapital. Q2 var ett bottenkvartal för resultatet efter skatt – förlusten blev –117 Mkr. Nu är resultatet positivt igen (99 Mkr Q3, dock efter kraftig negativ påverkan från värdeförändringar).

Kuriosa

Fabege utsågs Q3 2025 åter till Sveriges mest hållbara kontorsfastighetsbolag enligt GRESB och har därmed högsta möjliga ESG-ranking globalt för sitt hållbarhetsarbete. Nära 100% av finansieringen klassas numera som grön, och bolaget är bland de första i Norden att ha en så kallad "Green Equity Designation" på börsen.

Slutsats och motivering

Fabege har under Q3 visat stabilisering och mild återhämtning, men tillväxten i resultat och substansvärde är fortsatt utmanande. Marknadsläget är bättre än under 2023–2024, men risknivån är förhöjd (hyrespress, vakanser, värdeförändringar). Stark balans och kassaflöde väger upp, och ESG-profilen ger viss premie. Sammantaget ges ett gult betyg.

AI Betyg: 🟡