Analys av Fabege

Årtal och kvartal: 2026, Q3

Företagsbeskrivning

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med fokus på att äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och stadsdelar i Stockholmsregionen, Sveriges största tillväxtregion. Bolagets verksamhet är i huvudsak koncentrerad till fyra välavgränsade kluster: Stockholms innerstad, Solna (där bland annat Arenastaden och Solna Business Park ingår), Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Genom dotterbolaget Birger Bostad bedriver Fabege även utveckling och förvaltning av bostäder och samhällsfastigheter. Verksamheten rapporteras i fyra segment: Fastighetsförvaltning (Property Management), Fastighetsförädling (Improvement), Projekt (Projects) samt Birger Bostad.

Rekommendation - Stark återhämtning med hög finansiell kvalitet

Fabege uppvisar en stark återhämtning i uthyrningsaktiviteten under det tredje kvartalet med en nettouthyrning på 55 Mkr (jämfört med 9 Mkr motsvarande kvartal föregående år), vilket nästintill återställer helårsbalansen efter tidigare uppsägningar. Förvaltningsresultatet för niomånadersperioden steg med 11 % till 1 166 Mkr (1 050 Mkr), stöttat av ett avsevärt högre resultatbidrag från bostadsutvecklingen samt färdigställda fastighetsprojekt. Fastighetsvärdena har stabiliserats och visade en positiv orealiserad värdeförändring om 259 Mkr under Q3. Med en fortsatt mycket solid balansräkning som uppfyller samtliga finansiella mål, uppvisar bolaget hög finansiell kvalitet och god kapacitet att driva framtida kassaflödestillväxt.

Riktkurs: 113 SEK Värderingsintervall: 90 SEK - 130 SEK AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Fabeges styrelse har fastställt följande finansiella mål:

• Belåningsgrad: Max 50 % (Utfall per 30 sep 2026: 43 %)
• Räntetäckningsgrad: Lägst 2,2 ggr (Utfall: 2,7 ggr)
• Skuldkvot: Max 13,0 ggr (Utfall: 12,8 ggr)
• Soliditet: Lägst 35 % (Utfall: 45 %)
• Uthyrningsgrad: 95 % till år 2030 (Utfall: 87 %)
• Investeringsvolym: Cirka 2,5 Mdkr per år över en konjunkturcykel (Utfall Jan–Sep 2026: 1 276 Mkr i förvaltnings- och projektfastigheter)

Framtidsutsikter & VD-ord:
VD Bent Oustad lyfter fram att det tredje kvartalet innebar en uppmuntrande förbättring i uthyrningsverksamheten. Marknaden beskrivs fortfarande som selektiv där beslut tar tid, men efterfrågan är tydligt inriktad mot välbelägna lokaler med goda kollektivtrafikförbindelser, flexibilitet och höga tekniska standarder (konceptet "15-minutersstaden"). VD framhåller särskilt det utökade 5-åriga hyresavtalet med DNB Carnegie och DNB Sverige om drygt 17 000 kvm i kvarteret Bocken som ett bevis på starka kundrelationer.

Trenderna visar stigande intäkter totalt (2 678 Mkr vs 2 581 Mkr), om än med en svag nedgång om -1,2 % i identiskt bestånd till följd av tidigare vakanser. Räntenivåerna har varit volatila men cirka 45 % av skuldportföljen är räntesäkrad, vilket ger förutsägbarhet. Potentiella triggers framöver inkluderar ytterligare stora uthyrningar av befintliga vakanser, sänkta marknadsräntor, samt slutförande och inflyttning i projekt som Wenner-Gren Center, Mimer 5 och bostadsprojekten i Haga Norra.

Finansiell Prestation: Omsättning och Lönsamhetsutveckling

Nettoomsättningen för niomånadersperioden 2026 uppgick till 3 471 Mkr (2 709 Mkr), varav hyresintäkter stod för 2 678 Mkr och intäkter från bostadsutveckling (Birger Bostad) för 793 Mkr. Även om hyresintäkterna i det identiska beståndet backade svagt (-1,2 %), kompenserades detta väl av färdigställda projektfastigheter och en kraftig resultatökning från färdigställandet av 164 bostadsrättslägenheter. Geografiskt utgör Solna och Stockholms innerstad kärnan med cirka 83 % av det totala hyresvärdet på 4 328 Mkr.

Lönsamhetsmässigt levererar fastighetsförvaltningen en fortsatt urstark överskottsgrad på 74–76 % med ett driftöverskott på 1 986 Mkr (Jan-Sep). Bostadsutvecklingen adderade ett bruttoresultat på 112 Mkr. Skillnaden mellan den höga bruttomarginalen och det slutgiltiga förvaltningsresultatet förklaras av central administration (-78 Mkr), tomträttsavgälder (-31 Mkr) samt nettoräntor på -741 Mkr. Fabeges operativa marginaler för kommersiella fastigheter står sig i en direkt jämförelse med sektorn som mycket starka.

Finansiell Ställning, Likviditet och Investeringsfokus

Bolagets finansiella grund är robust. Per utgången av september 2026 uppgick tillgångarna till 84 483 Mkr, drivet av förvaltningsfastigheter (79 677 Mkr). Det egna kapitalet landade på 37 995 Mkr (EPRA NRV på 147 SEK per aktie), vilket ger en soliditet på 45 %. Nettoskulden på drygt 34,4 Mdkr ger en belåningsgrad (LTV) på komfortabla 43 %, och med en andel obelånade tillgångar på 40 % bibehålls en hög kreditmässig flexibilitet.

Det löpande kassaflödet uppvisar en generering på 1 217 Mkr före förändring av rörelsekapitalet. Inklusive en positiv rörelsekapitalförändring från avräknade bostadsprojekt uppgick det operativa kassaflödet till starka 1 889 Mkr (54,4 % av omsättningen). Dessa medel stöder Fabeges riktade investeringsstrategi. Jan–Sep investerades totalt 1 465 Mkr i framförallt stadsdelsutveckling och hyresgästanpassningar i prioriterade kluster som Solna (Arenastaden/Haga Norra) och Innerstaden (Sveaplan/Mimer 5). Investeringarna finansieras klokt via operationella flöden, kreditfaciliteter och selektiva avyttringar (som Paradiset 31), och är starkt länkade till på förhand uthyrda volymer vilket säkrar framtida hyresintäkter och driftsöverskott.

Försäljningsprognos

##Följande försäljningsprognos: Återhämtning i beläggningsgrad och färdigställda projekt driver intäkterna Försäljningsutvecklingen för Fabege vilar i huvudsak på två bärande pelare: de stabila, indexreglerade hyresintäkterna från den kommersiella fastighetsportföljen och de mer cykliska intäkterna från dotterbolaget Birger Bostads projektutveckling. Historiskt har hyresintäkterna utgjort kärnan, men bostadsutvecklingen adderar nu signifikant volym till topline. Efterfrågan på moderna, klimatsmarta kontor i kollektivtrafiknära lägen (15-minutersstaden) i Stockholmsregionen bedöms förbli robust, trots konjunkturoro. Fabeges starka nettouthyrning i det tredje kvartalet vittnar om en vändning på marknaden. Framåt väntas tillväxten primärt drivas av tre faktorer: 1) indexuppräkning av befintliga hyresavtal, 2) successiv minskning av vakanserna mot bolagets mål om 95 % uthyrningsgrad till 2030 (särskilt i Solna Business Park och Arenastaden), samt 3) färdigställande och inflyttning i stora projekt som Wenner-Gren Center och Mimer 5. Bostadsintäkterna (Birger Bostad) kommer att fluktuera beroende på överlämningstakt av nya projekt, vilket gör att den totala tillväxten kan uppvisa viss volatilitet mellan enskilda år, men över tid förväntas en stabil underliggande tillväxt. I terminalvärdet räknar jag med en evig tillväxt på 2,0 %, i linje med Riksbankens inflationsmål, då fastighetsintäkter över tid i hög grad speglar den allmänna prisutvecklingen och den reala BNP-tillväxten i regionen.

Marginalprognos

##Marginalprognos: Skalbarhet i förvaltningen och mixeffekter formar EBIT-marginalen Fabeges rörelsemarginal (EBIT-marginal exklusive orealiserade värdeförändringar) är en funktion av mixen mellan den extremt lönsamma fastighetsförvaltningen (överskottsgrad kring 74–76 %) och bostadsutvecklingen som strukturellt har betydligt lägre bruttomarginaler (runt 14 %). När andelen intäkter från bostadsutveckling är hög, som under 2026, pressas den aggregerade rörelsemarginalen rent matematiskt, trots att affären i sig skapar aktieägarvärde. För de kommande fem åren prognostiseras en gradvis förbättring av EBIT-marginalen. Denna utveckling motiveras av att den kommersiella fastighetsförvaltningen väntas ta en procentuellt större del av intäktskakan i takt med att vakansgraden sjunker och stora kontorsprojekt adderas till förvaltningsbeståndet. Skalbarheten i affärsmodellen är påtaglig; de centrala administrationskostnaderna är relativt fasta, vilket innebär att en ökad uthyrningsgrad slår direkt på sista raden. I takt med att bolaget rör sig mot sitt uthyrningsmål på 95 % år 2030, förväntas EBIT-marginalen expandera upp mot 65 %, en nivå som bedöms utgöra ett hållbart normalläge i terminalperioden givet en normaliserad mix mellan fastighetsförvaltning och selektiv bostadsutveckling.

DCF Värdering

Fastighetsbolag särskiljer sig genom att värdera tillgångar till verkligt värde, varvid löpande avskrivningar är låga (historiskt och prognostiserat till cirka 0,2 % av omsättningen). Den nuvarande höga investeringsnivån (CAPEX) om 43,8 % av omsättningen väntas gradvis sjunka när kapitalintensiva projekt som Wenner-Gren Center och Mimer 5 färdigställs, för att stabiliseras runt 10 % i terminalvärdet. Likaså förväntas den höga bindningen i rörelsekapital (19,8 % av omsättningen), som till stor del är knuten till Birger Bostads projektutveckling, normaliseras mot 0 % framåt 2030 och i terminalperioden då projekten avräknas.

Viktiga antaganden för DCF-modellen:

• Riskfri ränta: ca 2,5 %
• Marknadsriskpremie: 5,5 %
• Beta: ca 0,9
• Avkastningskrav på eget kapital: 7,45 %
• Kostnad för lån (efter skatt): 3,57 %
• WACC: 5,5 %
• Evig tillväxt (Terminal Value): 2,0 %
• Riktkurs: 113 SEK per aktie

Känslighetsanalys

Känslighetsanalys (WACC vs. Evig tillväxt):

• WACC 5,0 %, Evig tillväxt 2,5 %: 155 SEK
• WACC 5,5 %, Evig tillväxt 2,0 %: 113 SEK (Base case)
• WACC 6,0 %, Evig tillväxt 1,5 %: 84 SEK

Värderingsintervall: Baserat på känslighetsanalysen och osäkerheten kring konjunkturutvecklingen anser jag att ett rimligt värderingsintervall för Fabege ligger mellan 90 SEK och 130 SEK.

Tabell för prognos av kassaflöden

Kategori	2027	2028	2029	2030	2031	Terminal Value
Omsättning	4 771	4 986	5 185	5 366	5 527	5 638
EBIT	2 910	3 116	3 292	3 488	3 593	3 665
Skatt (20,6%)	-599	-642	-678	-719	-740	-755
NOPAT	2 311	2 474	2 614	2 769	2 853	2 910
Avskrivningar	10	10	10	11	11	11
CAPEX	-1 908	-1 745	-1 452	-1 073	-829	-564
Förändring NWC	-477	-249	-104	0	0	0
Fritt kassaflöde (FCF)	-64	490	1 068	1 707	2 035	2 357

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.