Analys av Fabege AB

Årtal och kvartal:

2025, Q3

Företagsbeskrivning

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med verksamhet uteslutande inriktad på kommersiella fastigheter samt bostadsutveckling inom Stockholmsregionen. Bolaget förvaltar, utvecklar och äger fastigheter främst inom Stockholms innerstad, Solna, Hammarby Sjöstad och Flemingsberg – områden med en hög andel kunskapsintensiva företag samt stark tillväxtpotential. Verksamheten är uppdelad i affärsområdena Förvaltning, Förädling (om- och tillbyggnation/project development), Projekt (nyproduktion/stadsutveckling) samt genom dotterbolaget Birger Bostad, även utveckling av bostäder och samhällsfastigheter. Fabege arbetar också aktivt med hållbarhetsfrågor, där nästan hela portföljen klassas som grön enligt hållbarhetsstandarder och bolaget har utmärkt sig internationellt inom ESG.

Rekommendation

Fabege visar tecken på en successiv återhämtning i marknaden efter en längre period av motvind. Under Q3 2025 ökar hyresintäkterna samt driftöverskottet något, och förvaltningsresultatet förbättras jämfört med samma period 2024, medan vakanserna stabiliserats och nettouthyrningen blir positiv för första gången på flera kvartal. Samtidigt har koncernen fortsatt hög finansiell stabilitet (soliditet 45 %, belåningsgrad 43 %, lång kapitalbindning och hög andel grön finansiering). Dock kvarstår utmaningar såsom fortsatt nedgång i hyresintäkter och driftöverskott i identiskt bestånd, ökade vakanser, svag värdeutveckling på fastighetsportföljen och fortsatt press på tillväxtutsikterna för kontor generellt i Stockholm. Den positiva utvecklingen är således i huvudsak trendmässig snarare än volatil, och den förbättrade marknadsbilden är ännu försiktig. Jämfört med tidigare kvartal utgör Q3 ett potentiellt trendbrott, men bolaget är ännu inte tillbaka till den styrka som motiverar ett grönt betyg. Därmed kvarstår en neutral syn:

AI Betyg: 🟡 (Avvakta/Behåll)

---

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Fabeges långsiktiga mål är att skapa attraktiva, hållbara stadsdelar i Stockholmsregionen, med fokus på hög uthyrningsgrad (mål: 95 % till 2030), överskottsgrad (mål: >75 %), samt finansiella mål om soliditet >35 %, belåningsgrad <50 %, skuldkvot <13x och räntetäckningsgrad >2,2x. Utdelningspolicy innebär minst 50 % av löpande förvaltningsresultat och realiserade vinster efter skatt kan delas ut. Strategin är tydligt kopplad till grön omställning, digitalisering, projekt- och stadsutveckling i attraktiva lägen samt utökad portfölj av byggrätter.

Marknadskommentaren från VD är försiktigt optimistisk. Hyresmarknaden i Stockholm visar tecken på ökad aktivitet, specifikt i innerstaden, med fler förfrågningar och visningar. Sysselsättningen inom kontorssektorn i regionen bedöms vara stabil eller svagt växande från 2026. Makrobilden påverkas fortsatt av geopolitiska risker och konjunktur, men ränteläget och stärkt krona ger viss lättnad. Fabege förväntar sig att marknaden förblir selektiv kring läge, flexibilitet och funktion. Bolagets många hållbarhetsprojekt och den stora byggrättsportföljen ger expansionsmöjligheter på sikt. Det återstår dock att se hur snabbt tillfrisknandet kommer – för stunden kännetecknas bilden av optimism men också av betydande osäkerhet.

Försäljning

I Q3 2025 uppgick hyresintäkterna till 864 Mkr (847 Mkr Q3 2024), och för årets första nio månader till 2 581 Mkr. I identiskt bestånd minskade dock hyresintäkterna med 2,9 % under kvartalet och 3,2 % för perioden, drivet av tidigare negativa nettouthyrningar och utflyttningar. Nettouthyrningen har vänt och blev positiv i Q3 (9 Mkr) och för perioden ackumulerat (3 Mkr), vilket är viktigt. Hyresavtal omförhandlades med marginell minskning av hyresvärde, men kontrakt för framtiden tecknas till stabil nivå. Ökad aktivitet syns främst i Stockholms innerstad.

Geografiskt är fastighetsportföljen koncentrerad till Stockholm: 37 % av marknadsvärdet i innerstaden, 48 % Solna, resterande i Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Nästan 84 % av hyresvärdet relaterar till kontor, 4 % till butik, 4 % logistik och 8 % övrigt. Tio största kunder utgör 30 % av hyresvärdet.

Bostadsutvecklingen genom Birger Bostad har gått enligt plan, med färdigställande och försäljningar, men bidrar fortsatt begränsat till koncernens intäkter (128 Mkr omsättning jan–sep).

Jämfört med branschkollegor (exempelvis Castellum, Vasakronan och Atrium Ljungberg) är intäktsutvecklingen något svagare, främst beroende på exponeringen mot kontor.

Marginaler

Driftsöverskottet i Q3 var 673 Mkr (656), och för årets första nio månader 1 906 Mkr (1 924), med överskottsgrad 78 % (Q3) och 74 % (jan-sep). I identiskt bestånd minskade driftsöverskottet med 3 % (Q3) och 4,8 % (jan-sep) till följd av vakanser.

Kostnadsbilden påverkas av något högre fastighetsskatter, energikostnader och engångsposter (-7 Mkr). Räntekostnaderna har sjunkit tack vare lägre snittränta (2,83 %). Central administration är välkontrollerad.

Jämfört mot branschsnitt bibehåller Fabege en hög överskottsgrad, något över 75 % på rullande 12 månader, vilket är konkurrenskraftigt.

Balansräkning

Totalbalansomslutningen är 83,8 Mdkr per 30 september 2025. Fastighetsportföljen värderas till 78,5 Mdkr, varav förvaltningsfastigheter 65,7 Mdkr, förädlingsfastigheter 5,3 Mdkr och projektfastigheter 7,2 Mdkr. Soliditeten är 45 % och belåningsgraden 43 %. Eget kapital per aktie 120 kr, EPRA NRV 146 kr/aktie, räntebärande skulder 34,5 Mdkr. Ingen kraftig förändring mot Q2.

Finansiellt är Fabege starkt och har lång kapitalbindning (3,0 år), hög låneflexibilitet samt 99 % klassat som grön finansiering vilket ger lägre marginaler. Rating Baa2 (Moody’s) med stabil outlook.

Kassaflöde

Kassaflödet från verksamheten var 1 059 Mkr före rörelsekapitalförändringar (882 Mkr efter), drivet av löpande hyresintäkter. Kassaflödet har påverkats negativt av hög investeringsnivå (-1 481 Mkr) och lägre nettoinvesteringar/fastighetsförsäljning (960 Mkr). Kassaflöde från finansieringsverksamhet negativt (-314 Mkr), främst p.g.a. amorteringar och utdelning. Periodens kassaflöde är -49 Mkr, vilket är en förbättring mot motsvarande period 2024, och likvida medel är fortsatt låga (15 Mkr) men balanseras av hög outnyttjad kredit.

Ingen större varningssignal, men uthållig kassaflödesgenerering bygger fortsatt på hög uthyrning – här återstår fortsatt bevis.

Investeringsstrategi

Fabege har prioriterat investeringar i befintliga fastigheter och utvecklingsprojekt, totalt 1 515 Mkr jan-sep (1 732 Mkr 2024). Fokus ligger på projekt i attraktiva lägen (nycklar till Saab i Nöten 4, renovering av Wenner-Gren Center, utveckling i Arenastaden med avsikt att återanvända 80 % av byggmaterial, nya bostadsprojekt genom Birger Bostad). Investeringarna är fullt i linje med långsiktig strategi: att skapa stadsmiljöer inom Stockholm, hållbar omställning, höja kvalitet i beståndet och bygga framtida byggrätter/utvecklingsmöjligheter. Finansiering sker främst med långa kreditfaciliteter och grön finansiering på kapital- och bankmarknader.

Jämfört tidigare perioder är investeringarna något nedskruvade och mer selektiva med prioritet på färdigställande av pågående projekt och färre ny-startade projekt.

Nyckeltal

Nyckeltal Q3 2025	Q3 2024	Jan-sep 2025	Jan-sep 2024
Hyresintäkter (Mkr)	864	847	2 581
Driftsöverskott (Mkr)	673	656	1 906
Nettouthyrning (Mkr)	9	-11	3
Överskottsgrad (%)	78	77	74
Räntetäckningsgrad (x)	2,7	2,5	2,5
Soliditet (%)	45	46	45
Belåningsgrad (%)	43	43	43
Skuldkvot (x)	14,0	13,9	14,0
Kassaflöde (Mkr)	-49	-54	N/A
Resultat per aktie (kr)	0,32	0,04	-0,53
EPRA NRV (kr/aktie)	146	147	146
Ekonomisk uthyrningsgrad (%)	87	89	87

Nyckeltalen bekräftar fortsatt stabilitet i kassaflöde och marginal, men negativ resultateffekt från nedskrivningar och värdeförändringar.

Risker

De främsta riskerna för Fabege är makrorisker knutna till hyresmarknaden (vakans, hyresnivåer), fortsatt risk för stigande avkastningskrav i värderingar, geopolitik och konjunktur. Den förhållandevis låga likviditeten är en kortsiktig risk, men motverkas av stark tillgång till lånelöften/kreditlinor. Cirka 49 % av låneportföljen har lång räntebindning, vilket dämpar effekten av räntehöjningar kortsiktigt.

Övriga risker inkluderar branschens långsamma återhämtning, konkurrens från coworking och hemarbete, projektutföranden, och potentiella framtida nedskrivningar. Fastighetsskatt och energipriser påverkar även kostnadsbild. Inga nya väsentliga risker i rapporten vs. föregående kvartal.

Överlag har Fabege ett lägre operativt risktagande och en något lägre riskprofil än flera fastighetskollegor tack vare sin geografiska och finansiella koncentration – men är känsligt för Stockholmsmarknadens utveckling.

Innovation & Teknik

Fabege ligger i framkant inom klimat- och hållbarhetscertifiering (GRESB nr 1 inom kontorsfastigheter globalt, 99 % grön finansiering, BREEAM-certifiering), vilket innebär en tydlig konkurrensfördel bland institutionella hyresgäster. Stor andel gröna hyresavtal, energieffektiva byggnader och cirkularitet (t.ex. återbruk av byggmaterial). Projekt drivs med höga ambitioner för miljö och digitalisering. Bolaget investerar kontinuerligt i energistyrning, AI-stöd för förvaltning och smarta tjänster. Tekniken är skalbar i befintligt bestånd samt vid projektutveckling.

Ingen signifikant risk för snabb teknikobsolescens, då mycket av innovationen är process- och serviceorienterad. Fabeges ESG-läge och snabb adoption av digitala lösningar stärker långsiktig konkurrenskraft och attraktionskraft för moderna hyresgäster.

Jämförelse med tidigare kvartal

Q3 markerar ett potentiellt trendbrott för Fabege efter flera kvartal av försämringar. Jämfört med Q2 har hyresintäkterna och driftsöverskottet ökat svagt, nettouthyrningen har vänt till positiv och räntekostnaderna dämpats. Dock kvarstår viss nedgång i identiskt bestånd och fortsatt negativa fastighetsvärderingar. Finansiellt står bolaget fortfarande stabilt men är ännu inte tillbaka på tillväxtspåret – men balansräkning och risknivå förblir starka. Den successiva förbättringen föranleder ingen förändring av tidigare gul betyg, men riskbilden har något ljusnat jämfört med årets början.

Kuriosa

Fabege är det enda svenska fastighetsbolaget som både är inkluderat i OMX Sweden Small Cap 30 ESG Responsible Index och ligger i världstoppen enligt GRESB:s hållbarhetsranking inom kontorssegmentet. Bolaget samarbetar även aktivt med sociala och kulturella initiativ, exempelvis Unga Operan och Läxhjälpen, och återvinner en ovanligt stor andel av byggmaterial vid projektutveckling, ibland upp mot 80 %. Saab är en av de största hyresgästerna med ett hyresavtal på Nöten 4 som är fullt uthyrd och löper ända till 2045 – vilket ger långsiktig intäktssäkerhet.