Analys av Fabege

Årtal och kvartal: 2025, Q4 (Bokslutskommuniké)

Företagsbeskrivning

Fabege är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag med ett starkt fokus på att äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter och hållbara stadsdelar. Bolagets verksamhet är koncentrerad till ett fåtal utvalda delmarknader i Stockholm med hög tillväxt: Stockholms innerstad, Solna (inklusive Arenastaden och Haga Norra), Hammarby Sjöstad och Flemingsberg. Genom dotterbolaget Birger Bostad bedriver bolaget även bostadsutveckling. Fabege agerar inom hela värdekedjan genom affärsområdena Fastighetsförvaltning, Fastighetsutveckling och Transaktioner.

Rekommendation - Stabilitet i motvind: Trendbrott i nettouthyrning och stark projektportfölj

Fabege levererar en bokslutskommuniké som visar på operativ stabilitet i en utmanande marknad. Trots ett år präglat av negativa värdeförändringar på fastighetssidan (totalt -1,7 mdr SEK för helåret) visar bolaget en positiv trend i nettouthyrningen och ett förbättrat förvaltningsresultat. VD-bytet till Bent Oustad signalerar en fortsättning på den långsiktiga strategin med fokus på kundnära förvaltning. Den föreslagna utdelningshöjningen till 2,20 SEK (2,00) vittnar om styrelsens förtroende för kassaflödet. För den långsiktige investeraren ser värderingen (EPRA NRV 145 SEK mot nuvarande aktiekurs) attraktiv ut, men osäkerhet kring vakansnivåer i Solna och Hammarby Sjöstad motiverar en noggrann bevakning av uthyrningsgraden framgent. Jämfört med föregående år har bolaget vänt en negativ nettouthyrning till positiv, vilket är en viktig vändpunkt.

Riktkurs: 47 SEK Värderingsintervall: 40 – 55 SEK AI Betyg: 🟡

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Fabeges övergripande strategi är att skapa värde genom att förvalta och utveckla kluster av fastigheter i Stockholm. De finansiella målen är tydliga: en belåningsgrad på maximalt 50 %, en räntetäckningsgrad på minst 2,2x, en skuldkvot på max 13,0x och en soliditet på minst 35 %. Vid utgången av 2025 nådde bolaget de flesta målen (belåningsgrad 43 %, räntetäckningsgrad 2,6x, soliditet 45 %), medan skuldkvoten på 13,6x ligger något över målet.

Framtidsutsikterna präglas av en stabiliserad hyresmarknad där beslutsprocesserna hos hyresgäster fortfarande tar tid men leder till avslut. Sannolikheten att nå målen bedöms som god givet bolagets starka position i Stockholm och tillgång till kapital. VD lyfter fram en gradvis förbättring och en positiv marknadssyn för 2026, med stöd av förväntade räntesänkningar. Sentimentet i VD-ordet är ödmjukt men bestämt, med fokus på "sprint och maraton" inför 2026. En viktig trend är att bostadsproduktionen genom Birger Bostad nu börjar leverera färdiga enheter, vilket diversifierar intäkterna. Externa risker inkluderar geopolitisk oro och konjunkturkänslighet i kontorssektorn, men bolagets ränteexponering är välhanterad med en genomsnittlig ränta på 2,82 %.

Trendbrott i nettouthyrning och stabil överskottsgrad trots vakansutmaningar

Hyresintäkterna för helåret 2025 låg stabilt på 3 480 mkr, men i ett jämförbart bestånd sjönk intäkterna med -3,2 %, främst drivet av tidigare vakanser. En viktig vändpunkt noterades dock då nettouthyrningen för helåret landade på positiva 36 mkr, jämfört med -108 mkr föregående år. Solna utgör det största segmentet, men uppvisar tillsammans med Hammarby Sjöstad högre vakansrisker, medan Stockholms innerstad visar styrka med 88 % ockupationsgrad. Bostadsförsäljningen, särskilt i Haga Norra, bidrog med 280 mkr.

Marginalmässigt uppvisar Fabege stabilitet med en överskottsgrad på 74 %, i linje med föregående år och nära målet på 75 %. I fjärde kvartalet stärktes marginalen ytterligare till 75 % tack vare lägre driftskostnader. Rörelsemarginalen påverkas redovisningsmässigt av negativa orealiserade värdeförändringar (-1 700 mkr), men detta påverkar inte det underliggande kassaflödet från förvaltningen. Bolaget bibehåller en hög och konkurrenskraftig överskottsgrad jämfört med branschen.

Finansiell styrka med fokus på projektutveckling i strategiska kluster

Fabege uppvisar en solid balansräkning med tillgångar på 83,1 mdr SEK och en stabil belåningsgrad på 43 %, vilket ger en god finansiell buffert. Nettoskulden uppgår till 34,4 mdr SEK och bolaget har framgångsrikt refinansierat lån, vilket säkerställer en genomsnittlig kapitalbindning på 3,0 år. Soliditeten är stark på 45 %, vilket skapar utrymme för fortsatta investeringar.

Kassaflödet från den löpande verksamheten var 1 503 mkr. Noterbart är att avskrivningar är en försumbar post, medan investeringstakten (CAPEX) är hög; 2 061 mkr investerades i ny- och ombyggnation, motsvarande ca 55 % av omsättningen. Investeringsstrategin är tydligt fokuserad på värdeskapande projektutveckling i prioriterade kluster som Solna (Arenastaden) och Stockholms innerstad, med större projekt som Wenner-Gren Center och Sveaplan i pipeline. Investeringarna finansieras till 99 % via gröna obligationer och lån, med en långsiktig plan om ca 2,5 mdr SEK i årliga investeringar över en konjunkturcykel.

Hyrestillväxt genom projektleverans och minskade vakanser

Fabeges försäljningsutveckling de kommande fem åren kommer att drivas av en kombination av indexuppräkning, minskade vakanser i nyckelområden och färdigställandet av projektportföljen. För 2025 noterade vi hyresintäkter på 3 480 mkr och en total omsättning (inklusive bostadsutveckling) som stöds av Birger Bostad. Givet att nettouthyrningen vände till positivt (+36 mkr) under 2025, bedömer jag att vi nått en bottennivå och nu går in i en återhämtningsfas.

På kort sikt (2026–2027) är drivkraften tudelad. Dels förväntas ränte- och inflationsmiljön stabiliseras, vilket normaliserar indexuppräkningen till cirka 2–3 % per år, till skillnad från de senaste årens extrema nivåer. Dels ser vi en betydande potential i att minska vakanserna i Solna (nuvarande beläggning 85 %) och Hammarby Sjöstad (80 %). Varje procentenhet i ökad uthyrningsgrad har direkt genomslag på toppraden. Eftersom beslutsprocesserna hos hyresgäster börjat lossna, och Fabege är positionerat i attraktiva kluster med spårbunden trafik, är en återgång till historiska beläggningsgrader på över 90 % sannolik mot slutet av prognosperioden.

På medellång till lång sikt (2028–2030) skiftar tillväxtdrivaren mot projektutveckling. Med en investeringstakt (capex) på cirka 2,5 miljarder SEK per år, och strategiska innehav som Sveaplan och fortsatta etapper i Arenastaden och Flemingsberg, kommer nya kassaflöden adderas till beståndet. Bostadsutvecklingen via Birger Bostad adderar volatilitet men också toppar i omsättningen när projekt som Haga Norra färdigställs och säljs. Sammantaget prognostiserar jag en genomsnittlig årlig tillväxt på cirka 4–5 % under perioden, där terminalvärdet därefter baseras på en långsiktig BNP- och inflationsjusterad hyrestillväxt om 2,0 %.

Skalbarhetseffekter och operationell hävstång

EBIT-marginalen (definierad som driftnetto minus centrala administrationskostnader plus resultat från fastighetsutveckling) förväntas expandera under prognosperioden, drivet av den inneboende operationella hävstången i fastighetsförvaltning. Med en nuvarande överskottsgrad på 74 % har Fabege redan en effektiv förvaltning, men potentialen för marginalförbättring ligger främst i att fylla befintliga vakanser.

De kommande åren (2026–2028) kommer marginalen att stärkas i takt med att vakansgraden sjunker. Att hyra ut en tomställd yta i en befintlig fastighet medför minimala ökningar i driftskostnader, vilket gör att den tillkommande intäkten nästan oavkortat faller ned till rörelseresultatet. Detta är kritiskt för Fabege givet de nuvarande vakansnivåerna i Solna. Vidare bör energipriserna stabiliseras på lägre nivåer än under energikrisen, vilket skyddar driftnettot.

En viss utspädning av marginalen kan ske periodvis beroende på mixen av intäkter från bostadsutvecklingen (Birger Bostad), där marginalerna strukturellt är lägre och mer cykliska än i ren fastighetsförvaltning. Men givet att hyresintäkterna utgör den absoluta merparten av affären, väger skalfördelarna i förvaltningsbeståndet tyngre. Jag prognostiserar en gradvis förbättring av EBIT-marginalen från nuvarande nivåer kring 66–67 % (justerat för admin och utveckling) upp mot 71 % år 2030, då beståndet når en hög mognadsgrad och uthyrningsgraden normaliseras.

DCF Värdering

I denna kassaflödesvärdering görs en tydlig distinktion mellan kassaflöde och långsiktigt värdeskapande. Modellen normaliserar investeringstakten över tid för att spegla övergången från intensiv utveckling till förvaltning.

Prognos avskrivningar, investeringar (CAPEX) och förändringar i rörelsekapital Avskrivningarna hålls konstanta på låga 0,3 % av omsättningen då investeringsfastigheter ej skrivs av löpande. CAPEX är den mest kritiska posten och prognostiseras sjunka från dagens extrema nivåer (54,8 %) ner mot 12 % år 2030, för att i terminalvärdet (evigheten) landa på 10 % ("Maintenance CAPEX"). Förändringar i rörelsekapital (NWC) antas stabiliseras runt 3,0 % av omsättningen under prognosperioden och gå mot 0 % i terminalvärdet.

Sammanställning av nyckelantaganden:

• WACC (Diskonteringsränta): 6,2 % (Baserat på 45/55 kapitalstruktur, riskfri ränta 2,5 % och riskpremie 5,5 %).
• Terminal Growth (Evig tillväxt): 2,0 %.
• Skattesats: 20,6 % (Legal skattesats).
• Maintenance CAPEX (Terminal): 10 % av omsättningen.

Riktkurs: 47 SEK

Känslighetsanalys och Värderingsintervall

Fastighetsvärderingar är extremt känsliga för antaganden om ränta (WACC) och tillväxt. Eftersom Fabege har hög belåning slår små förändringar i Enterprise Value hårt mot aktievärdet.

WACC / Tillväxt	1,5 %	2,0 % (Bas)	2,5 %
5,7 %	58 SEK	68 SEK	82 SEK
6,2 % (Bas)	39 SEK	47 SEK	56 SEK
6,7 %	26 SEK	32 SEK	39 SEK

Värderingsintervall: Baserat på känslighetsanalysen och osäkerheten i projektportföljen sätter jag ett rimligt värderingsintervall på 40 – 55 SEK.

Analytikerkommentar: Observera att substansvärdet (NAV) i fastighetsbolag ofta ligger högre än en DCF-värdering i tider av hög CAPEX, eftersom DCF fokuserar på kassaflöde "här och nu" medan NAV speglar värdet på tillgångarna. En kurs på 47 SEK innebär en viss rabatt mot historiska substansvärden, vilket är logiskt givet ränteoron.

Tabell för prognos av kassaflöden

Post (MSEK)	2026E	2027E	2028E	2029E	2030E	Terminal Value
Omsättning	3 892	4 055	4 278	4 484	4 663	Evig tillväxt 2%
Tillväxt %	3,5%	4,2%	5,5%	4,8%	4,0%
EBIT	2 627	2 778	2 973	3 161	3 311	3 400 (norm)
EBIT-marginal %	67,5%	68,5%	69,5%	70,5%	71,0%	71,0%
Skatt (20,6% på EBIT)	-541	-572	-612	-651	-682	-700
NOPAT	2 086	2 206	2 361	2 510	2 629	2 700
Återläggning Avskrivningar	+12	+12	+13	+13	+14	+14
Investeringar (CAPEX)	-1 751	-1 419	-1 070	-673	-560	-466 (10%)
CAPEX % av oms	45%	35%	25%	15%	12%	10%
Förändring Rörelsekapital	-117	-122	-128	-135	-140	0
Fritt Kassaflöde (FCFF)	230	677	1 176	1 715	1 943	2 248
Diskonteringsfaktor	0,94	0,89	0,83	0,79	0,74
Nuvarde av FCFF	216	602	976	1 355	1 438	(TV i år 2030)

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.