Analys av Eastnine AB

Årtal och kvartal: 2025, Q4 (Bokslutskommuniké)

Företagsbeskrivning

Eastnine AB är ett svenskt fastighetsbolag, noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap, som fokuserar på moderna och hållbara kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i tillväxtregioner i Central- och Östeuropa. Bolagets kärnmarknader utgörs av huvudstäderna Warszawa (Polen), Vilnius (Litauen) och Riga (Lettland), samt den regionala staden Poznan (Polen). Affärsmodellen vilar på tre ben: fastighetsförvaltning, förädling/utveckling och transaktioner. Per bokslutet 2025 består portföljen av 16 fastigheter med ett totalt marknadsvärde på 960,5 MEUR, där Polen nu utgör den största marknaden (cirka 52 % av värdet).

Rekommendation - Starkt momentum och sänkt riskprofil i geopolitiskt känslig region

Eastnine levererar ett mycket starkt bokslut för 2025 där förvaltningsresultatet når rekordnivåer, främst drivet av de strategiska förvärven i Polen under 2024. Bolaget uppvisar en imponerande operationell stabilitet med en överskottsgrad på över 93 % och en hög ekonomisk uthyrningsgrad på 95,8 %. Trots geopolitisk oro i regionen visar marknadsdata på fortsatt hög tillväxt i BNP och efterfrågan på premium-kontor. Den finansiella ställningen är solid med en belåningsgrad (LTV) som sjunkit till 47 %, vilket skapar utrymme för nya förvärv i linje med bolagets strategi för Warszawa. Höjningen av utdelningen med 7 % är en tydlig signal om ledningens tillförsikt.

Jämfört med föregående år har bolaget framgångsrikt integrerat sina polska förvärv, sänkt sin genomsnittliga ränta och stärkt kassaflödet väsentligt. Risken ligger främst i den geopolitiska exponeringen och valutasvängningar, men de starka fundamentala nyckeltalen och den attraktiva direktavkastningen i regionen (yield 6,0–7,5 %) överväger riskerna för den långsiktiga investeraren.

Riktkurs: 6,07 EUR (ca 69 SEK) Värderingsintervall: 5,60 – 6,60 EUR AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar och attraktiv totalavkastning. De finansiella målen inkluderar:

• Ökat förvaltningsresultat per aktie (ökade med 28 % under 2025).
• Avkastning på eget kapital om minst 10 % över tid (nådde 9,1 % för helåret 2025).
• Utdelningspolicy om minst 1/3 av förvaltningsresultatet efter skatt (föreslagen utdelning motsvarar 41 %).
• Finansiella begränsningar: LTV runt 50 % (max 60 %) och en räntetäckningsgrad om minst 2,0x.

Sannolikheten för att nå målen bedöms som hög. VD Kestutis Sasnauskas betonar i rapporten att fokus framåt ligger på att kapitalisera på gynnsamma marknadsvillkor för ytterligare förvärv i Warszawa. Sentimentet i VD-ordet är präglat av tillförsikt trots omvärldsläget. En viktig trend är den fortsatta konvergensen mellan Östeuropas och Västeuropas ekonomier, där Polen förväntas växa dubbelt så snabbt som EU-snittet. Hyresnivåerna för premium-kontor trendar uppåt och bolaget ser en ökad likviditet i transaktionsmarknaden.

Organisk och förvärvsdriven tillväxt med skalbar lönsamhet

Hyresintäkterna för helåret 2025 steg med 49 % till 61,7 MEUR, en kraftig tillväxt som primärt förklaras av helårseffekterna från förvärven av Nowy Rynek E och Warsaw Unit. Den organiska tillväxten i det jämförbara beståndet var 4 %, drivet av indexering. Geografiskt utgör Vilnius 41 % av hyresvärdet, men Warszawa (31 %) är den tydliga tillväxtmotorn med 100 % uthyrningsgrad.

Bolagets överskottsgrad stärktes till 93,4 % för helåret, en nivå som överträffar stora delar av branschen. Lönsamheten drivs av en hög andel "triple-net"-avtal, där hyresgästen bär driftkostnaderna, vilket effektivt skyddar marginalerna. Rörelsemarginalen (förvaltningsresultat/intäkter) ligger på ca 50 % och stöds av en effektiv central administration som inte ökat i samma takt som expansionen. Valutaeffekter hade dock en negativ inverkan under Q4 då bolaget rapporterar i EUR men verkar på marknader med lokala valutor.

Stark finansiell ställning möjliggör expansion trots utmanande makro

Balansräkningen är robust med en soliditet på 45 % och en belåningsgrad (LTV) som sjunkit till 47 %, vilket är väl under målet på 50 %. Skuldprofilen är tryggad med 83 % räntesäkring och en genomsnittlig ränta på 4,3 %. Likviditeten är god med 47,2 MEUR i kassan samt en utökad kreditfacilitet efter årsskiftet.

Kassaflödet från den löpande verksamheten stärktes kraftigt till 30,5 MEUR, vilket skapar utrymme för både utdelning och återinvesteringar. Investeringsstrategin fokuserar tydligt på "premium properties in prime locations", med Warszawa som huvudspår för förvärv på grund av dess likviditet och tillväxtpotential. Utvecklingsprojekten i Riga och Vilnius ligger för närvarande i planeringsfas i väntan på optimalt marknadsläge för byggstart.

Försäljningsprognos: Strategisk expansion i Warszawa driver tillväxten

Eastnines försäljningsutveckling (hyresintäkter) ser mycket lovande ut framåt, primärt drivet av bolagets strategiska skifte mot den polska marknaden, specifikt Warszawa. Efterfrågan på premiumkontor i centrala och östeuropeiska huvudstäder visar en anmärkningsvärd motståndskraft, och Eastnines nisch mot moderna, hållbara fastigheter positionerar dem väl för att fånga upp denna efterfrågan.

Produktdrivare och Geografisk mix: Den största drivkraften för försäljningen de kommande åren bedöms vara "Warszawa-spåret". Warszawa utgör idag 31 % av hyresvärdet men har den klart största tillväxtpotentialen. Vi ser en strukturell trend där internationella bolag fortsätter att etablera eller expandera sina "business services centers" i Polen, tack vare en välutbildad arbetskraft och kostnadsfördelar gentemot Västeuropa. Detta driver efterfrågan på just den typ av "A-klass"-kontor som Eastnine äger.

• Befintligt bestånd (Organisk tillväxt): För det befintliga beståndet i Vilnius och Poznan räknar vi med en stabil, inflationsjusterad hyrestillväxt (KPI-indexering) på cirka 2–3 % årligen. Med en ekonomisk uthyrningsgrad på nära 96 % är uppsidan genom minskad vakans begränsad, vilket gör indexering till den primära organiska tillväxtmotorn.
• Förvärvsdriven tillväxt: Givet den starka balansräkningen (LTV på 47 %) och ledningens uttalade mål, prognostiserar vi fortsatta förvärv i Warszawa under 2026 och 2027. Detta kommer ge stegvisa hopp i hyresintäkterna.
• Utvecklingsprojekt: På längre sikt (2028–2030) väntas projekten i Riga (Kimmel och Pine) och Vilnius (3Bures-4) börja bidra till omsättningen, men först när marknadsläget tillåter byggstart. Vi är konservativa i närtid gällande dessa intäkter.

Prognosperiod (2026–2030): Vi prognostiserar en kraftig tillväxt 2026 (+12 %) drivet av helårseffekter av tidigare förvärv samt indexering. Därefter antar vi en genomsnittlig årlig tillväxt på ca 6–8 % under 2027–2029, drivet av ett antaget större förvärv vartannat år samt stabil indexering. Mot slutet av perioden (2030) normaliseras tillväxttakten.

Terminal Value (Evigt värde): I det långa loppet (bortom 2030) antar vi en mer normaliserad tillväxttakt på 2,0 %, vilket speglar den långsiktiga inflationen och BNP-utvecklingen i regionen.

Marginalprognos: Skalbarhet och effektivitet säkrar lönsamheten

Eastnine uppvisar redan idag marknadsledande marginaler tack vare sin renodlade strategi och höga andel "triple-net"-avtal, där hyresgästen står för driftkostnaderna. Detta skyddar bolaget effektivt mot kostnadsinflation och energipriser, vilket gör marginalprognosen förhållandevis stabil men med potential för förbättring genom skalalösningar.

Utveckling av EBIT-marginal: Givet den nuvarande överskottsgraden på över 93 % är utrymmet för förbättring på bruttonivå begränsat. Fokus för marginalexpansion ligger istället på rader längre ner i resultaträkningen, specifikt administrationskostnader i förhållande till intäkter.

• Skalfördelar: När Eastnine växer genom förvärv, särskilt i Warszawa, behöver inte den centrala administrationen växa i samma takt. Detta ger en klassisk skalaleffekt där EBIT-marginalen successivt kan stärkas. Vi ser att förvaltningsresultatet i relation till intäkter (idag ca 50 %) har potential att klättra mot 55–60 % på sikt.
• Risker: En riskfaktor är fastighetskostnader i de delar av beståndet som inte är triple-net, samt eventuella ökade vakanser i Riga som kan pressa marginalen kortsiktigt. Vi bedömer dock att den starka marknaden i Polen kompenserar för svagheten i Lettland.

Vi prognostiserar att EBIT-marginalen (definierat här som driftsöverskott minus centrala administrationskostnader i relation till intäkt, exklusive värdeförändringar för att spegla kassaflödesgenerering) kommer att ligga stabilt runt 65–68 % under prognosperioden, med en svagt uppåtgående trend. För den rapporterade EBIT-marginalen (inklusive värdeförändringar) är prognoser svårare då de är icke-kassaflödespåverkande, men vi antar en "underliggande" operativ marginalförbättring. I tabellen nedan fokuserar vi på den operativa EBIT-marginalen (justerad för värdeförändringar) för att ge en rättvisande bild av lönsamhetsutvecklingen.

DCF Värdering

I värderingsmodellen har vi utgått ifrån en WACC på 7,5 %, vilket inkluderar en extra riskpremie för den geopolitiska situationen i Östeuropa utöver den kalkylmässiga WACC:n på 6,0 %. Modellen antar en avtagande omsättningstillväxt från 12 % år 2026 ner till en terminal tillväxt på 2,0 %. Den operativa marginalen antas successivt stärkas från 66 % till 68 % tack vare skalfördelar. Nettoskulden har dragits av från bolagsvärdet (Enterprise Value) för att nå aktieägarvärdet.

Prognos avskrivningar, investeringar (CAPEX) och förändringar i rörelsekapital

• Avskrivningar: Satta till 0 % för hela perioden, då Eastnine redovisar enligt IAS 40 (verkligt värde) och ej gör löpande avskrivningar på fastigheter.
• CAPEX (Investeringar): Prognostiseras till 9,5 % av omsättningen under tillväxtfasen (2026–2030) för att spegla anpassningar och mindre expansioner, för att sedan sjunka till 4,0 % i terminalskedet (underhållsnivå).
• Rörelsekapital (NWC): Antas binda marginellt kapital (-0,6 % av omsättningen) under prognosperioden och nollställas i terminalskedet, vilket är typiskt för fastighetsbolag med förskottshyror.

Riktkurs: 6,07 EUR

Känslighetsanalys

Värderingen är mycket känslig för antaganden om WACC och evig tillväxt.

WACC / Tillväxt	1,5 %	2,0 % (Bas)	2,5 %
6,5 %	7,60 EUR	8,30 EUR	9,15 EUR
7,5 %	5,65 EUR	6,07 EUR	6,55 EUR
8,5 %	4,25 EUR	4,55 EUR	4,90 EUR

Slutsats värderingsintervall: Med hänsyn till osäkerheten i regionen och ränteläget bedömer jag ett rimligt värderingsintervall till 5,60 EUR – 6,60 EUR per aktie.

Tabell för prognos av kassaflöden

Alla siffror i tusental EUR (kEUR).

Post	2026E	2027E	2028E	2029E	2030E	Terminal
Omsättning	69 130	75 006	80 256	85 473	89 746	Evig tillväxt 2%
Tillväxt %	12,0%	8,5%	7,0%	6,5%	5,0%
Operativt EBIT	45 626	49 879	53 772	57 694	61 028
Marginal %	66,0%	66,5%	67,0%	67,5%	68,0%	68,0%
Skatt (18%)	-8 213	-8 978	-9 679	-10 385	-10 985
NOPAT	37 413	40 901	44 093	47 309	50 043
(+) Avskrivningar	0	0	0	0	0
(-) CAPEX	-6 567	-7 126	-7 624	-8 120	-8 526	(-4% av oms)
(+/-) Rör.kapital	422	458	489	521	547	0
Fritt Kassaflöde (FCFF)	31 268	34 233	36 958	39 710	42 064	Normaliserat

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.