Analys av Eastnine AB

Årtal och kvartal: 2026, Kvartal Q3

Företagsbeskrivning

Eastnine AB (publ) är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap (sektor Fastigheter). Bolagets affärsidé är att äga, utveckla och förvalta moderna, hållbara premiumkontor (klass A) i prime-lägen i några av Europas snabbast växande ekonomier i Central- och Östeuropa. Bolagets tre huvudsakliga marknader är Warszawa och Poznan i Polen samt Vilnius i Litauen (med en mindre kvarvarande fastighet och ett utvecklingsprojekt i Riga, Lettland). Fastighetsverksamheten bedrivs inom tre områden: fastighetsförvaltning, förädling/utveckling och transaktioner. Portföljen består till 100 % av hållbarhetscertifierade fastigheter (LEED/BREEAM).

Rekommendation - Transformativt förvärv säkrar långsiktiga kassaflöden

Riktkurs: 76,40 SEK Värderingsintervall: 61 SEK - 89 SEK AI Betyg: 🟢

Eastnine levererar en stark operationell utveckling i sitt jämförbara bestånd och har under det tredje kvartalet 2026 slutfört det transformativa förvärvet av flaggskeppsfastigheten The Bridge i Warszawa (underliggande fastighetsvärde 285 MEUR). Förvärvet fördubblar bolagets närvaro i det attraktiva området Wola och gör Eastnine till en av de tio största kontorsägarna i Warszawa.

Målmedveten refinansiering och god tillgång till bankfinansiering har möjliggjort affären utan att behöva genomföra någon nyemission. Trots att The Bridge för närvarande har en tillfälligt låg faktiskt tillträdd nyttjandegrad (57 %, men 98 % uthyrt i kontrakt), väntas fastigheten generera mycket starka och långsiktigt säkrade kassaflöden när alla hyresgäster (bl.a. Erste Bank och Visa) flyttat in under slutet av 2027. Då beräknas förvaltningsresultatet per aktie stiga till 0,36 EUR. Bolagets finansiella hälsa är mycket god, fastigheterna har högsta hållbarhetsbetyg (5 stjärnor i GRESB 2026) och den underliggande marknaden uppvisar stigande kontorshyror och låg nyproduktion.

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar och attraktiv totalavkastning för aktieägarna. Bolaget har följande uttalade finansiella mål och ramar:

• Tillväxt: Långsiktig ambition att växa fastighetsportföljen för att öka lönsamheten (5-årigt genomsnitt ligger på 25 % per år).
• Förvaltningsresultat: Förvaltningsresultat per aktie ska öka.
• Avkastning på eget kapital: Ska uppgå till minst 10 % över tid (utfall senast 12 månader: 6,5 %, 5-årigt snitt: 8 %).
• Utdelning: Ambition att årligen öka utdelningen per aktie, motsvarande minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter skatt.
• Belåningsgrad (LTV): Strävar efter en belåningsgrad runt 50 % över en konjunkturcykel, och får inte överstiga 60 % (uppgick till 58 % per 30 september 2026 till följd av The Bridge-förvärvet och momsfinansiering).
• Räntetäckningsgrad: Ska uppgå till minst 2,0x (uppgick till 2,4x för rullande 12 månader).

Framtidsutsikter och sentiment: Sannolikheten för att Eastnine når sina mål bedöms som mycket hög. VD Kestutis Sasnauskas tonläge i rapporten är starkt positivt och präglas av tillförsikt. Han betonar att förvärvet av The Bridge utgör en viktig milstolpe i bolagets tillväxtresa. VD lyfter särskilt fram att efterfrågan på premiumkontor förblir stark samtidigt som nybyggnationen minskar markant i bolagets marknader, vilket ger stöd för fortsatt stigande hyresnivåer.

Trender i intäkterna visar på stabilitet: hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökade med 3,2 % under Q3. Övergången till en egen intern förvaltningsorganisation i Polen (Poznan drivs redan internt, Warszawa tas över i Q1 2027) skapar initialt högre administrations- och fastighetskostnader, men väntas ge tydlig positiv resultateffekt från och med andra kvartalet 2027. Externa faktorer som ränteutveckling hanteras väl då 79 % av skulderna är räntesäkrade.

Potentiella triggers för aktiekursen:

1. Successivt tillträde av hyresgäster i The Bridge fram till Q4 2027, vilket lyfter förvaltningsresultatet mod 0,36 EUR/aktie.
2. Reparation/återbetalning av det tillfälliga momslånet om 57 MEUR under Q1 2027, vilket sänker belåningsgraden och nettoskulden.
3. Effektiviseringsvinster när den interna förvaltningsorganisationen i Polen tar över hela driften 2027.

Stabil Tillväxt och Branschledande Marginaler

Under det tredje kvartalet 2026 uppgick hyresintäkterna till 15 448 kEUR (15 531 kEUR) och för niomånadersperioden till 46 149 kEUR (46 293 kEUR). Minskningen förklaras av att två fastigheter i Riga avyttrades under Q2 2026. I jämförbart bestånd ökade dock hyresintäkterna med 3,2 % under Q3 och 1,4 % för niomånadersperioden, främst drivet av indexeringar och högre snitthyrningsnivåer. Bolagets intäkter är mycket uthålliga då de bygger på långa hyresavtal med finansiellt starka hyresgäster (exempelvis Erste Bank Polska, Warta och Allegro som utgör 29 % av årshyrorna). Genomsnittlig återstående avtalstid (WAULT) ökade till 4,1 år, och den genomsnittliga årshyran per kvadratmeter uppgick till 240 EUR. Den ekonomiska uthyrningsgraden låg på 88,3 %, men exkluderat det nyligen tillträdda The Bridge var den rekordhög på 97,2 %.

Gällande lönsamheten uppvisar Eastnine marginaler i det absoluta toppskiktet i branschen, tack vare en hög andel trippel-net-avtal. För Q3 2026 uppgick driftnettot till 13 880 kEUR, vilket ger en överskottsgrad på 89,8 % (93,2 %). För rullande 12 månader låg överskottsgraden på starka 91,6 %. Den kortsiktiga marginalpressen förklaras av engångs- och uppbyggnadskostnader för att etablera en egen intern förvaltningsorganisation i Polen, samt högre energipriser i början av året. När The Bridge är helt tillträdd och den egna förvaltningen är fullt implementerad förväntas överskottsgraden stiga tillbaka till omkring 93,2 %.

Robust Finansiell Ställning och Värdeskapande Investeringar

Eastnines balansräkning har vuxit avsevärt; totala tillgångar uppgick till 1 360 000 kEUR per den 30 september 2026, dominerat av investeringsfastigheter (1 173 656 kEUR). Eget kapital uppgick till 483 028 kEUR, motsvarande en soliditet på 36 %. Räntebärande skulder ökade till 771 269 kEUR till följd av nya banklån och ett kortfristigt momslån på 57 MEUR relaterat till The Bridge. Detta fick nettoskulden att stiga och belåningsgraden (LTV) att tillfälligt nå 58 %, men när momslånet återbetalas under Q1 2027 förväntas LTV sjunka mot målnivån på 50 %. Den finansiella positionen är stabil med en medelränta på 4,6 %, en kapitalbindningstid på 3,5 år, och hela 92 % grön finansiering.

Kassaflödet är urstarkt operativt; det löpande kassaflödet före förändring av rörelsekapital uppgick till 23 396 kEUR (över 50 % av omsättningen). Förändringen i rörelsekapital var dock extremt negativ (-55 274 kEUR) på grund av den tillfälliga momsfordran vid förvärvet.

Investeringsstrategin (CAPEX) är strikt fokuserad på värdeskapande och selektiv tillväxt i miljövänliga kontorsfastigheter i absolut bästa affärslägen (CBD) i Östeuropa. Under årets första nio månader uppgick CAPEX i befintligt bestånd till 7,8 MEUR (17,0 % av omsättningen). Dessa investeringar drivs av hyresgästanpassningar, särskilt i nyförvärvade The Bridge, men underhålls-CAPEX väntas över tid ligga stabilt mellan 2,0 och 5,0 % av hyresintäkterna.

Prognos för Hyresintäkter och Efterfrågan på Premiumkontor

Eastnine är ett utpräglat fastighetsbolag, varför "försäljning" primärt utgörs av hyresintäkter. Efterfrågan på bolagets produkt – hållbarhetscertifierade premiumkontor (klass A) i centrala lägen i Warszawa, Poznan och Vilnius – bedöms vara fortsatt stark. Den rådande "flight-to-quality"-trenden gör att multinationella bolag i allt högre grad väljer moderna och energieffektiva kontor för att locka tillbaka anställda och möta egna ESG-mål, vilket gynnar Eastnine. Samtidigt är utbudet gynnsamt då nybyggnationen i dessa städer historiskt sett har bromsat in, vilket stöttar framtida hyresökningar.

Försäljningstillväxten de kommande åren drivs inte främst av helt "nya produkter", utan snarare av det transformativa förvärvet av flaggskeppsfastigheten The Bridge i Warszawa. Denna fastighet är för närvarande endast tillträdd till 57 %, men är redan uthyrd till 98 %. När tunga ankarhyresgäster som Visa och Erste Bank flyttar in successivt under 2027 kommer hyresintäkterna att ta ett kraftigt kliv uppåt. Prognosen för de kommande fem åren baseras på en kraftig intäktstillväxt under 2027 och 2028 i takt med att The Bridge fasas in i full intjäningsförmåga. Därefter normaliseras tillväxten (2029–2031) och drivs uteslutande av KPI-indexeringar (inflation) i befintliga hyresavtal samt omförhandlingar till högre marknadshyror. Det eviga värdet (terminal value) vilar på ett antagande om en långsiktig hyrestillväxt om 2,0 %, vilket ligger i linje med Riksbankens och ECB:s inflationsmål för en normaliserad makroekonomisk miljö.

Utveckling av Överskottsgrad och Rörelsemarginal

I ett fastighetsbolag motsvaras EBIT-marginalen bäst av överskottsgraden (driftnetto i relation till hyresintäkter). Eastnine har en mycket stark och stabil marginalprofil, historiskt över 90 %, till stor del tack vare en hög andel så kallade "triple-net"-avtal där hyresgästen bär merparten av drift- och underhållskostnaderna.

För närvarande pressas marginalen marginellt (ned mot 91 %) av engångs- och uppbyggnadskostnader relaterade till att bolaget internaliserar sin fastighetsförvaltning i Polen. Denna investering i organisationen kommer dock att bära frukt redan under andra halvåret 2027. Givet den kraftiga ökningen av hyresintäkter från The Bridge – utan att de fasta centrala administrationskostnaderna ökar i samma utsträckning – skapas en tydlig operationell hävstång. Min prognos är därför att överskottsgraden snabbt återhämtar sig till bolagets mål- och historiska nivåer kring 93,5 % från 2028 och framåt, för att därefter ligga stabilt. Skalfördelarna i den polska verksamheten blir den primära drivkraften för denna marginalexpansion.

År	Hyresintäktstillväxt (%)	Överskottsgrad / EBIT-marginal (%)
2027	22,0 %	92,5 %
2028	8,5 %	93,5 %
2029	3,5 %	93,8 %
2030	3,0 %	94,0 %
2031	2,5 %	94,0 %
Terminal Value	2,0 %	94,0 %

DCF Värdering

För fastighetsbolag som tillämpar verkligt värde (fair value) på sina förvaltningsfastigheter enligt IFRS görs inga löpande avskrivningar, varför dessa prognostiseras till 0 % över hela prognosperioden och i evighetsvärdet. Investeringar (CAPEX) har historiskt legat på höga nivåer (17 %) på grund av flaggskeppsprojektet The Bridge, men antas sjunka kraftigt till 5,0 % under 2027, för att från 2028 normaliseras till låga 1,5 % då moderna A-klasskontor kräver minimala underhållsinvesteringar. Den historiska, extremt negativa förändringen av rörelsekapitalet (-119,8 %) bedöms vara en anomali orsakad av ett tillfälligt momslån; framåt bedöms rörelsekapitalbehovet vara lågt och stabilt, varför förändringen sätts till 0 % av omsättningen från 2027.

Viktiga antaganden i modellen:

• WACC: 6,0 % (tillämpar en konservativ riskpremie utifrån makroekonomisk/geopolitisk osäkerhet, trots en kalkylmässig bas på ca 5,0 %).
• Evig tillväxt (Terminal Value): 2,0 %
• Långsiktig EBIT-marginal (Överskottsgrad): 94,0 %
• Skattesats: 19 %

Riktkurs: 76,40 SEK.

Känslighetsanalys

• Scenarier med WACC: Om vi höjer WACC till 6,5 % sjunker värdet till ca 61 SEK per aktie. Sänks WACC till 5,5 % stiger värdet till ca 98 SEK per aktie.
• Scenarier med evig tillväxt: En evig tillväxt på 1,5 % (istället för 2,0 %) sänker riktkursen till ca 67 SEK per aktie, medan 2,5 % höjer den till ca 89 SEK per aktie.
• Värderingsintervall: Baserat på känslighetsanalysen bedöms ett rimligt värderingsintervall för aktien ligga mellan 61 SEK och 89 SEK, med ett huvudscenario (base case) på exakt 76,40 SEK.

Tabell för prognos av kassaflöden

Belopp i MSEK (beräknat utifrån basomsättning om 575 MSEK år 2026, växelkurs 11,50).

MSEK	2027	2028	2029	2030	2031	Terminal Value
Hyresintäkter	701	761	788	811	832	848
Tillväxt (%)	22,0 %	8,5 %	3,5 %	3,0 %	2,5 %	2,0 %
EBIT (Överskottsgrad)	648	711	739	762	782	797
EBIT-marginal (%)	92,5 %	93,5 %	93,8 %	94,0 %	94,0 %	94,0 %
Skatt (19 %)	-123	-135	-140	-145	-149	-151
NOPAT (EBIT - Skatt)	525	576	599	617	633	646
Avskrivningar	0	0	0	0	0	0
CAPEX	-35	-11	-12	-12	-12	-13
Förändring Rörelsekapital	0	0	0	0	0	0
Fritt Kassaflöde (FCFF)	490	565	587	605	621	633

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.