Analys av Castellum

Årtal och kvartal: 2026, Q3

Företagsbeskrivning

Castellum är ett av Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag med ett fastighetsvärde om cirka 129 mdkr per den 30 september 2026. Bolaget äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i attraktiva tillväxtregioner i Sverige samt i Köpenhamn och Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra ASA (37,1 % ägarandel) har Castellum även en betydande exponering mot den norska marknaden. Castellums fastighetsportfölj består huvudsakligen av Kontor (63 %), Lager/Lätt industri (16 %), Samhällsfastigheter (12 %), Handel (5 %) samt Projekt och mark (4 %). Verksamheten organiseras operativt i två geografiska regioner: Region Svea och Region Göta.

Rekommendation - Stark finansiell hälsa och strategisk omställning genom "Back to basics"

Castellum befinner sig mitt i en kraftfull omställning under strategin "Back to basics", där bolaget säljer fastigheter med lägre avkastningspotential för att istället minska skuldsättningen och genomföra betydande aktieåterköp. Trots en trög hyresmarknad med pressade uthyrningsgrader lyckas Castellum öka förvaltningsresultatet per aktie (+5 % hittills i år) till följd av aktieåterköpen. Med en låg belåningsgrad på 37,4 %, stark räntetäckningsgrad och en handlingskraftig ledning visar bolaget mycket god finansiell hälsa och en tydlig väg mot långsiktigt värdeskapande för aktieägarna.

Riktkurs: 107 SEK
Värderingsintervall: 85 SEK - 130 SEK
AI Betyg: 🟢

Långsiktiga Mål & Framtidsutsikter

Castellums övergripande finansiella mål är att uppnå en avkastning på eget kapital (ROE) om minst 10 % per år över en konjunkturcykel. Per Q3 2026 uppgår ROE (R12) till 3,6 % (3,9 %), vilket återspeglar den ihållande utmanande hyresmarknaden och högre räntor. För att nå målet fokuserar ledningen benhårt på tre pelare: uthyrning, strikt kostnadskontroll och optimering av kapitalstrukturen. Målsättningen är bland annat att minska administrationskostnaderna med 15 % (knappt 100 mkr) och halvera antalet regioner från fyra till två.

VD Pål Ahlsén betonar ett pragmatiskt sentiment där fastigheter som andra kan förvalta bättre säljs av, och kapitalet återförs till aktieägarna i form av omfattande aktieåterköp samt amorteringar. Under 2026 har fastigheter för cirka 25 mdkr avyttrats till priser strax över bokfört värde.

Sannolikheten att nå ROE-målet på kort sikt är låg då hyresmarknaden ännu inte vänt och uthyrningsgraden sjunkit till 87,3 %, men bolagets åtgärder lägger en mycket stark grund för marginalexpansion. Externa faktorer som sjunkande marknadsräntor utgör en positiv medvind för bolagets rörliga skulder. Potentiella triggers framåt inkluderar slutgiltigt frånträde och kapitalallokering från storsäljet till Wihlborgs (13,3 mdkr), fortsatta aktieåterköp, minskade administrationseffekter samt färdigställande och tillträde i större projekt som Infinity i Hagastaden.

Intäktsutveckling och Lönsamhetsdynamik i en Trög Hyresmarknad

Försäljningen har under de första nio månaderna 2026 sjunkit med 2,9 % till 6 987 mkr, drivet av ökade vakanser samt strategiska avyttringar. Uthyrningsgraden pressas främst av det konjunkturkänsliga kontorssegmentet (84,7 %), medan logistik och samhällsfastigheter fortsatt visar styrka med uthyrningsgrader över 91 %. Trots lägre intäkter och tillfälligt högre driftkostnader för bland annat snöröjning och underhåll under året, upprätthåller Castellum en mycket konkurrenskraftig lönsamhet. Överskottsgraden ligger på goda 69,1 % för niomånadersperioden och nådde hela 71,9 % i tredje kvartalet. Lönsamheten understöds dessutom av kraftiga kostnadsreduktioner där den centrala administrationen minskat väsentligt.

Finansiell Position, Kassaflöden och Skiftat Investeringsfokus

Castellum uppvisar en extremt stark balansräkning med en låg belåningsgrad på 37,4 % och en hög andel icke säkerställda tillgångar (61,4 %). Det starka operativa kassaflödet (över 40 % av omsättningen) kompletteras av massiva positiva kassaflöden från investeringsverksamheten, primärt drivet av nettoförsäljningar av fastigheter på över 10 miljarder kronor under perioden. Detta kapital har framgångsrikt allokerats till att sänka skulden och återköpa egna aktier för 7,5 miljarder kronor. Investeringsstrategin har skiftat helt från förvärvsdriven expansion till selektiva värdeskapande insatser i befintligt bestånd, hyresgästanpassningar och slutförande av höguthyrda storprojekt som Infinity. Nya förvärv är i dagsläget nollställda till förmån för skuldreducering och aktieägarvärde.

Prognos för Hyresintäkter och Portföljtillväxt

Castellum är ett fastighetsbolag där den översta raden i resultaträkningen (försäljningen) utgörs av hyresintäkter. Att bolaget befinner sig i en intensiv omställningsfas genom strategin "Back to basics" kommer att ha en djupgående effekt på intäktsutvecklingen de kommande åren. Eftersom bolaget aktivt avyttrar fastigheter (bland annat storaffären till Wihlborgs om 13,3 mdkr samt andra försäljningar om totalt ca 25 mdkr) för att stärka balansräkningen och finansiera aktieåterköp, kommer de absoluta hyresintäkterna att sjunka kraftigt i närtid. Detta är dock en medveten krympning för att öka kvaliteten per aktie.

På "produktnivå" (fastighetskategorier) ser vi en tudelad efterfrågan. Kontorssegmentet (64 % av hyresvärdet) dras med strukturell motvind från hybridarbete och en dämpad konjunktur, vilket avspeglas i en pressad uthyrningsgrad på 84,7 %. Här väntas efterfrågan återhämta sig först mot slutet av prognosperioden i takt med en starkare svensk ekonomi. Däremot visar Lager/Lätt industri och Samhällsfastigheter en hög och uthållig efterfrågan med uthyrningsgrader över 91 %, understödda av e-handelns tillväxt och demografiska behov. Nya projekt driver intäkter marginellt jämfört med beståndet som helhet, men färdigställandet av prestigeprojektet Infinity i Hagastaden (98 % uthyrt) kommer att ge ett viktigt och högkvalitativt tillskott till kassaflödet under kommande år.

Prognosen för de kommande fem åren baseras på att 2027 och 2028 präglas av en negativ intäktstillväxt till följd av de omfattande avyttringarna, vartefter bolaget når sin nya, mer koncentrerade bas. Från 2029 räknar vi med att hyresintäkterna åter växer drivet av KPI-indexeringar i hyresavtalen, sjunkande vakanser i kontorsbeståndet samt selektiva, värdeskapande hyresgästanpassningar. Terminalvärdet (evig tillväxt) sätts till 2,0 %, vilket speglar Riksbankens långsiktiga inflationsmål och en normaliserad, inflationssäkrad hyrestillväxt.

Prognos för EBIT-marginal och Driftsöverskott

I fastighetsbolag mäts den operationella lönsamheten primärt genom överskottsgraden (bruttomarginalen) justerat för central administration, vilket utgör bolagets EBIT-marginal (rörelsemarginal). Givet den prognostiserade intäktsutvecklingen förväntas EBIT-marginalen stärkas successivt under de kommande fem åren.

Motiveringen till marginalexpansionen vilar på tre pelare. För det första innebär avyttringarna av icke-kärnfastigheter att Castellum säljer av bestånd med lägre marginaler och högre underhållsbehov, vilket mekaniskt höjer portföljens genomsnittliga lönsamhet. För det andra genomför ledningen ett aggressivt besparingsprogram där den centrala administrationen ska minska med 15 % och antalet regioner halveras. Dessa fasta kostnadsbesparingar kommer att få ett stort positivt genomslag på EBIT-nivå. För det tredje har bolaget investerat tungt i energieffektiviseringar, vilket isolerar bolaget väl mot framtida svängningar i uppvärmnings- och elkostnader. Vi bedömer att EBIT-marginalen, som historiskt präglats av tröghet i vakanser, gradvis förbättras från dagens nivåer upp mot en stabil och branschledande nivå över 71 % fram till år 2031.

DCF Värdering

I ett fastighetsbolag som Castellum hanteras avskrivningar och investeringar (CAPEX) annorlunda än i traditionella tillverkande bolag. Fastigheterna redovisas till verkligt värde och inga löpande avskrivningar görs (0 % av omsättningen). I linje med strategin "Back to basics" sjunker förväntad CAPEX dramatiskt från historiska nivåer (ca 44 %) ned till uppskattningsvis 5 % av hyresintäkterna, bestående primärt av underhåll och hyresgästanpassningar. I terminalvärdet uppskattas CAPEX till 2 % för att matcha evig tillväxt. Förändringar i rörelsekapital förväntas ligga stabilt kring noll, då fastighetsbolag typiskt sett får hyror inbetalda i förskott och historiska effekter ofta relaterar till transaktionstajming.

Sammanställning av viktigaste antaganden:

• WACC (Avkastningskrav): 6,4 %
• Kostnad Eget Kapital: 8,5 %
• Kostnad Skuld (efter skatt): 3,5 %
• Kapitalstruktur: 57 % Eget kapital, 43 % Skuld
• Skattesats: 20,6 %
• Evig tillväxt: 2,0 %

Riktkurs: 107 SEK per aktie.

Känslighetsanalys

• WACC 5,9 % & Evig tillväxt 2,5 % -> ca 145 SEK
• WACC 6,4 % & Evig tillväxt 2,0 % -> ca 107 SEK
• WACC 6,9 % & Evig tillväxt 1,5 % -> ca 78 SEK

Ett rimligt värderingsintervall för Castellum, beroende på hur snabbt räntemarknaden stabiliseras och hyresmarknaden för kontor återhämtar sig, ligger därmed mellan 85 SEK och 130 SEK.

Tabell för prognos av kassaflöden

Tabellen visar miljarder SEK (mdkr) om inget annat anges.

År	År 1 (2027)	År 2 (2028)	År 3 (2029)	År 4 (2030)	År 5 (2031)	Terminal Value
Försäljning (Hyresintäkter)	8 259	8 094	8 336	8 628	8 930	9 109
EBIT	5 657	5 625	5 877	6 126	6 385	6 513
Skatt (20,6%)	-1 165	-1 159	-1 211	-1 262	-1 315	-1 342
NOPAT	4 492	4 466	4 666	4 864	5 070	5 171
Avskrivningar	0	0	0	0	0	0
CAPEX	-413	-405	-417	-431	-447	-182
Förändring Rörelsekapital	0	0	0	0	0	0
Fritt Kassaflöde (FCFF)	4 079	4 061	4 249	4 433	4 623	4 989

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka investerat kapital. Inget material ska ses som personliga investeringsrekommendationer eller investeringsrådgivning.